Ultimo aggiornamento: 14 Maggio 2016 da Vanni Valente
Se hai guardato il video che ho pubblicato la settimana scorsa (che è già stato visto da più di 1.000 persone in soli 5 giorni) avrai già visto quali opportunità ci sono negli Stati Uniti.
Oggi andiamo ad approfondire proprio l’operazione immobiliare di cui abbiamo parlato nel video.
Il video è stato realizzato di sabato, giorno in cui di solito vengono organizzati gli Open House negli Stati Uniti.
Un Open House è un evento a porte aperte per pubblicizzare la vendita di una casa e viene organizzato di sabato perché l’immobile può essere visitato dal maggior numero possibile di potenziali acquirenti.
Tra i diversi Open House organizzati nell’area di Tampa, abbiamo deciso di visitare proprio questa villa da sogno per 3 motivi:
- Sara Muzzo (agente immobiliare) era curiosa di vedere con noi come funziona un Open House in Florida e cosa offre il mercato immobiliare americano per budget così importanti. Per Sara è importante approfondire sempre di più il mercato così da aver chiaro anche che cosa può offrire ai suoi clienti.
- Massimo Tonci era curioso di vedere una residenza di lusso, per capirne i margini e le finiture adottate in fase di ristrutturazione, per compararle anche ad altre residenze di lusso che aveva visitato in altri paesi durante i suoi viaggi di lavoro.
- Volevo vedere con i miei occhi come avevano eseguito la ristrutturazione e capire quanto avevano speso, dato che avevo già analizzato l’immobile e ne avevo visto le potenzialità. Insomma ero curioso di vederlo per calcolare i margini di questa operazione, che avevo già fiutato essere buona.
Perciò il sabato mattina, ci siamo ritrovati per fare colazione in una caffetteria gestita da Italiani, vicino a una delle spiagge più belle di St. Petersburg. Il negozio-caffetteria è stato aperto da una famiglia italiana che vive da ormai trent’anni in America.
La colazione è stata un’occasione per rivivere un po’ di atmosfera italiana, con il profumo dell’espresso e tante persone che ci salutavano con un familiare “Ciao”.
Questo negozio, essendo gestito da Italiani è diventato un ritrovo di turisti Italiani o Italo-Americani che vivono in zona e così quella mattina ci siamo divertiti a fare quattro chiacchiere con un Italiano che ha lavorato per anni in Canada e ora si è trasferito in Florida con la moglie per godersi la pensione.
Davanti a un buon espresso fumante, abbiamo pianificato di vedere ben due Open House quel giorno e finita la colazione siamo partiti per il primo immobile al 1505 Beach Dr NE. Già il nome della strada era di buon auspicio.
Arrivati a destinazione abbiamo osservato la zona in cui si trovava la villa, le case attorno erano molto curate e anche le aiuole e le aree pubbliche erano molto ordinate e ben tenute.
Dopo qualche foto dall’esterno, siamo entrati in casa e come di consueto, ad accoglierci c’era la realtor incaricata di vendere la villa. Il suo nome è Nadine e dopo averci dato il benvenuto ed aver scambiato qualche parola con Sara per una possibile collaborazione, ci ha raccontato un po’ la storia dell’immobile.
Una villa da sogno da 1.300.000 dollari
Questo immobile era stato acquistato a fine 2014 da una coppia di professionisti che ha esperienza nel campo immobiliare americano e di conseguenza sa bene cosa si aspetta un americano quando acquista un immobile di questo tipo (ecco il link diretto alla scheda dell’immobile).
In pratica questi professionisti, conoscono i gusti degli americani e sanno quali finiture vengono apprezzate da chi vive in zone ad alto reddito come questa.
Uno dei due è di origine Tedesca. Te lo faccio notare perché spesso, questo tipo di operazioni vengono meglio a chi non è americano. Probabilmente perché se non sei nato in America e non vivi la loro cultura fin da piccolo, è più facile notare le differenze e quindi riuscire a sfruttarle maggiormente a proprio vantaggio.
Per ristrutturare la casa ci è voluto circa un anno. Ti metto di seguito alcune foto di com’era la casa prima di iniziare i lavori (clicca per ingrandire).
Come vedi le modifiche sono state parecchie ma la struttura della casa era intatta e quindi la maggior parte della ristrutturazione si è concentrata sulle finiture e quindi sull’estetica. Insomma l’obbiettivo era rendere la casa più bella.
Questo immobile è stato acquistato a 485.000 dollari il 5 ottobre 2014. Non è stato comprato sul mercato ma attraverso uno Short Sale, ossia una pratica simile al nostro stralcio immobiliare.
Lo Short Sale è un tipo di acquisto particolare e molto delicato e di conseguenza dedicato solo a professionisti.
Anche se hanno fatto parecchi lavori, una volta entrato nella casa, posso facilmente stimare che il costo sostenuto per la ristrutturazione non può essere stato più di 150.000 dollari.
Posso affermarlo senza problemi, anche perché hanno utilizzato finiture che spesso usiamo anche per i nostri immobili e di conseguenza conosco bene sia il prezzo del materiale che il prezzo di installazione.
Non deve sorprenderti che le finiture di un immobile da 1.300.000 $ siano molto simili se non le stesse di un immobile da 200.000$. In America è piuttosto frequente, anche perché il prezzo lo fa la zona più che le finiture della casa.
A questo proposito, metto qui sotto alcune foto di materiali che utilizziamo nelle nostre operazioni immobiliari e che acquistiamo da Home Depot (clicca per ingrandire).
Se guardi il video della casa da 1.300.000 $ (che ti ho inserito in fondo alla pagina) vedrai che hanno utilizzato proprio i materiali e le finiture mostrate nelle foto, ossia gli stessi che utilizziamo noi per case da 200.000$ .
I sanitari delle foto sono gli stessi che vedi nei bagni di questa casa, e così le finestre, le prese, ecc… Sono gli stessi che troviamo da Home Depot a prezzi davvero ridicoli.
Perciò in questo immobile non hanno utilizzato materiali o finiture di maggiore pregio rispetto alla norma, ma il vero plus della ristrutturazione consiste nell’essere riusciti ad abbinare nel modo giusto i materiali, che sebbene di uso comune, hanno prodotto un ottimo risultato. In questo noi italiani siamo maestri e, in questo caso, lo è stato anche il nostro collega tedesco.
L’arredamento della casa, per l’Open House e per la sua pubblicizzazione, è stato affidato ad una Home Stager professionista. In questo caso i mobili sono stati noleggiati da un negozio di arredamento, e se all’acquirente piacciono, può decidere di acquistarli assieme all’immobile.
Chi come noi fa operazioni immobiliari di professione, affida sempre l’arredamento della casa ad un Home Stager professionista, per renderla più appetibile ai futuri acquirenti, che vedendola già arredata riescono a comprenderne meglio gli spazi e le dimensioni.
Posso dire con certezza che chi fa operazioni immobiliari, in Italia o in USA, senza utilizzare questa figura, è uno sprovveduto perché sta perdendo davvero del potenziale guadagno.
Infatti, la casa che vedi qui sotto e anche nel video è così ben rifinita, arredata e curata nei particolari che in una sola mattinata di questo Open House ci sono state ben 2 offerte (clicca per ingrandire).
Alla fine l’immobile è stato venduto il 16 Novembre 2015 per 1.275.000 dollari dopo un anno e un mese dalla data in cui i nostri colleghi lo hanno acquistato (5 ottobre 2014).
Il margine dei nostri colleghi, in questo caso è stato di 790.000.
Pur togliendo 76.500 $ (il 6% del prezzo di vendita) da destinare come commissione ai realtors e per semplicità altri 13.500 $ tra spese varie ed eventuali adattamenti da fare per il nuovo inquilino, abbiamo comunque un margine di 700.000 dollari.
Margine da cui devo togliere il costo sostenuto per la ristrutturazione (circa 150.000 $). Come vedi comunque, il guadagno per questa coppia di investitori è stato davvero molto interessante.
Ora, uno può anche dire che questa operazione è un caso eccezionale e che ce ne possono essere poche sul mercato, ma di certo nessuno può venirmi a dire che sul mercato immobiliare USA non ci sono opportunità.
Comunque, senza voler puntare solo ad operazioni immobiliari con margini così elevati (che di conseguenza richiedono anche budget piuttosto elevati e tempi di attesa lunghi), ma lavorando sulle operazioni immobiliari che si trovano sul mercato in questo momento, il guadagno c’è ed è certo. E’ chiaro, certe volte sarà più corposo, altre un po’ meno, ma comunque si realizza un profitto sempre.
Se si pensa a queste operazioni come un’operatività da fare più volte nel medio termine, ti dico per esperienza, che le soddisfazioni sono davvero interessanti.
Perciò se non l’hai ancora visto, ti invito a guardare il video qui sotto.
Con calma sto organizzando il gruppo che verrà con me negli Stati Uniti, nello specifico in Florida, l’anno prossimo per sfruttare le opportunità immobiliari che ci sono in questo momento.
Se vuoi informarti o vuoi organizzarti per unirti a noi, contattami attraverso questa pagina e ci sentiremo per organizzare il prossimo viaggio assieme. Sarà un’esperienza interessante e soprattutto molto produttiva.
