Ultimo aggiornamento: 31 Marzo 2021 da Vanni Valente
C’è un abisso tra il modo in cui è concepito il rapporto tra privacy e trasparenza in USA , e il modo in cui è concepito in Italia
In Italia la privacy è considerata un bene supremo. E spesso le leggi e la loro applicazione sono così fumose anche perché la privacy è usata come un’arma per fare di nascosto cose più o meno lecite.
Negli Stati Uniti, invece, il vero valore è la trasparenza, che appartiene all’identità stessa degli americani.
Negli gli Stati Uniti, nei rapporti commerciali come nella vita quotidiana, non ha alcun senso voler nascondere qualcosa se si ha la coscienza pulita.
Questa differenza culturale si riflette su diversi ambiti della vita sociale, incluso naturalmente il commercio e di conseguenza il funzionamento del mercato immobiliare, l’ambito che qui ci interessa e che conosco bene in entrambi i paesi.
In Italia se vuoi acquistare un immobile l’Agente ti porta direttamente a visitarlo: non è tenuto a fornirti né la planimetria né altre garanzie prima della visita: come stabilisce una sentenza della cassazione, ha semplicemente la funzione di far incontrare domanda e offerta.
Poi, se è un professionista serio, probabilmente ti darà la planimetria qualora tu la richieda durante la visita, o anche in seguito se ti dimostri interessato all’immobile.
Inoltre in Italia, se sei interessato a un immobile in vendita e tramite un professionista di fiducia (di solito un Geometra, un Architetto o un Ingegnere) vuoi avere una copia della planimetria catastale, per via della privacy puoi ottenerla solo con una delega firmata dal proprietario.
In sostanza, in Italia non hai alcuna possibilità di valutare se un immobile fa al caso tuo senza visitarlo, devi per forza trovare il tempo di andare a vederlo.
Può addirittura succedere che il proprietario stesso non sia in possesso della planimetria aggiornata e che quindi te ne fornisca una vecchia.
Con quali conseguenze?
- I tempi per la conclusione del contratto si possono allungare notevolmente se poco prima dell’atto si scoprono difetti o danni da riparare che abbassano il valore dell’immobile, oppure differenze rispetto alla planimetria presentata in comune al momento in cui si è richiesta l’ultima concessione edilizia, differenze che rendono necessario presentare un nuovo disegno a fronte del pagamento di una sanzione. Senza contare che non tutti i vizi sono sanabili e quindi in alcuni casi bisogna addirittura demolire la parte abusiva.
- Se pochi giorni prima dell’atto si evidenziano abusi edilizi possono nascere problemi seri con il mutuo: in questi casi la banca non eroga il mutuo finché gli abusi non sono sanati, con il rischio di dover rifare la pratica di mutuo 6 mesi più tardi (magari con un tasso diverso da quello inizialmente accordato) o addirittura di vedersi bloccare la pratica e dover chiedere il mutuo a un’altra banca, e sappiamo quanto sia difficile ottenerne uno di questi tempi.
- Se si scoprono caratteristiche dell’immobile non conformi a quanto concordato in precedenza, possono sorgere contrasti con il proprietario.
Negli Stati Uniti succede l’opposto.
Le planimetrie, i dati catastali e l’ammontare delle tasse da pagare sull’immobile sono raccolti in un unico documento disponibile online e visionabile anche prima di incontrare l’Agente Immobiliare e visitare la rulative case in USA.
Ovviamente con la copia della planimetria catastale in mano, già dalla prima visita ci si rende conto di eventuali problemi o difformità.
Io e la mia squadra procediamo sempre con una prima valutazione attraverso i dati catastali per verificare se un’eventuale operazione immobiliare sia potenzialmente proficua.
Negli USA in questo modo conosciamo da subito la rendita e le tasse sull’immobile che il proprietario ha pagato l’anno precedente, e visto che le tasse sulla casa sono piuttosto alte, avere presente l’importo esatto è fondamentale.
Questa valutazione in Italia sarebbe impossibile non solo per la privacy, ma anche perché a causa dell’instabilità politica se oggi paghi 20, domani potresti anche pagare 30!
La trasparenza in USA è così importante che chi non la rispetta incappa in sanzioni severe.
E siccome l’Agente Immobiliare americano risponde legalmente del suo operato e non ha nessun interesse a rischiare la licenza, nei documenti di vendita indica sempre vincoli, pendenze, presenza di materiali dannosi ecc.
Così dai documenti che il Realtor mette a disposizione il potenziale acquirente viene sempre a conoscenza di eventuali problemi come infiltrazioni, muffa, termiti, obblighi assicurativi e simili.
In sostanza, se il Realtor vuole continuare a fare il suo mestiere è obbligato a riportare sui documenti ogni tipo di problema, anche se magari cercherà di farlo in modo poco comprensibile.
Nonostante questa trasparenza, però, è possibile commettere gravi errori, e questo avviene ai non pochi investitori stranieri che firmano i documenti senza averli capiti completamente.
È successo, per esempio, a un piccolo operatore italiano che ci ha contattati in seguito a una brutta disavventura immobiliare.
L’operatore si è rivolto a un realtor per l’acquisto di un’abitazione e alla fine si è trovato con la sorpresa di 26.500 dollari da pagare in aggiunta al costo della casa.
Com’è stato possibile?
Senza rendersene conto, al momento dell’acquisto ha firmato un accordo con cui si impegnava a comprare l’abitazione con l’obbligo di riparare il tetto – danneggiato da un incendio – sollevando in questo modo da ogni responsabilità il proprietario precedente.
Così quando ha cercato di rivendere la casa ha scoperto che doveva prima rifare il tetto e spendere 26.500 dollari non previsti nel budget.
Il principio della trasparenza che caratterizza il sistema americano era stato rispettato, il realtor (l’agente immobiliare americano) pensava che l’operatore fosse esperto e capace di capire un contratto, invece lui con una semplice firma ha mandato in fumo una bella somma.
Risolvere sarebbe stato semplice, bastava sapere come farlo, per questo motivo non affidarti alla prima persona conosciuta, ma scegli chi ha gestito decine di situazioni come queste negli USA e quindi se vuoi scoprire come scegliere al meglio, iscriviti subito inserendo i tuoi dati qui sotto
