Ultimo aggiornamento: 7 Settembre 2017 da Vanni Valente
Nel precedente articolo abbiamo approfondito le differenze che ci sono tra acquistare una casa all’estero per vacanza o per puro investimento.
Questo articolo è pensato per chi cerca casa da investimento negli Stati Uniti d’America.
Approfondiremo i due metodi più conosciuti per guadagnare con gli investimenti immobiliari, soprattutto per chi desidera fare dell’investimento una fonte di guadagno con lo scopo di massimizzare le propri entrate.
Quando si parla di investimento immobiliare, sono due le modalità per poter guadagnare da un immobile:
- Mettendolo in affitto – Cashflow
- Rivendendolo a un prezzo superiore – Flipping
L’importante è, di conseguenza, capire la differenza fra comprare una buona casa da affitto che ti permette una rendita mensile interessante, e guadagnare comprando immobili per ristrutturarli e rivenderli in tempi brevi nel mercato Usa.
L’obiettivo di questo articolo è quello di presentarti le opportunità di investimento che offre il mercato immobiliare oltreoceano, per portarti a fare la scelta più giusta in base alle tue aspettative, i tuoi obbiettivi di guadagno, il tuo carattere.
Cosa trovi ora sul mercato?
Se fai una ricerca sul mercato perché ti interessano gli investimenti immobiliari negli Stati Uniti, scoprirai che la maggior parte degli operatori che offrono immobili non ha chiaro cosa sta proponendo.
Non distinguono quella che può essere una casa da cui guadagnare attraverso una rendita da affitto da una casa per vacanza. Non riescono a capire la differenza tra un investimento e una residenza personale, ma questo non è di certo una tua colpa.
La colpa è di chi ti propone l’ immobile, che spesso non ha ben chiaro cosa tiene tra le mani. Il problema parte proprio dal fatto che queste persone mancano di formazione professionale, perché si limitano a copiare dagli altri operatori, senza sapere bene cosa stanno facendo.
Se parliamo, poi, di acquistare immobili a sconto da ristrutturare e rivendere, allora faccio fatica anch’io a trovare dei professionisti in gamba. Pochi ne parlano e quasi nessuno ti mostra cosa ha già fatto.
Questo perché non è una cosa che conoscono a fondo e molto probabilmente non l’hanno mai fatta.
In realtà chi ti propone investimenti immobiliari negli USA non sa che l’investitore immobiliare di professione, come lo conosciamo tutti, è quella persona in grado di portare a termine con successo operazioni in cui il guadagno si ottiene dalla rivendita di un immobile, acquistato a sconto e poi ristrutturato.
Chi ha esperienza in questo tipo di operatività riesce a fare, da sempre, la differenza sul mercato.
Scoprire chi è in grado di guadagnare acquistando-ristrutturando-rivendendo, ti aiuta a trovare la struttura giusta sul mercato, a distinguere chi conosce il mercato da chi invece non sa cosa sta facendo.
Ovviamente acquistare per ristrutturare e rivendere è per investitori più esigenti rispetto a chi desidera acquistare unicamente per guadagnare dall’affitto.
Questi due approcci all’investimento sono differenti e soddisfano bisogni ben distinti, pur avendo entrambi come obbiettivo un guadagno importante.
Ma è meglio comprare una casa da affittare o da ristrutturare e rivendere?
La risposta è personale e quindi dipende solo da te, da quali sono i tuoi obiettivi. La risposta giusta non c’è, ma se il tuo interesse è guadagnare con gli investimenti immobiliari negli Usa queste sono le due scelte possibili:
1) Casa da Cashflow in affitto negli USA
Questa opzione fa per te se stai cercando un guadagno costante, un’entrata mensile, piuttosto che aumentare il tuo patrimonio in modo massiccio in breve tempo.
Il tuo approccio all’acquisto è perciò di tipo conservativo.
Quello che ti affascina in fondo è la rendita, o il Cashflow, che arriva costantemente sul tuo conto in banca.
Può essere una rendita per te, o da destinare ai tuoi figli, o un reddito mensile in più che ti aiuta a integrare le tue entrate (stipendio o pensione) o un flusso necessario a far crescere la tua attività attuale, in questo momento e non solo.
In questo caso, nella fase di acquisto dell’immobile, il prezzo è importante ma, anche se compri la casa pagando un migliaio di dollari in più, non farà la differenza per il tuo investimento.
Perché la cosa fondamentale per te è la rendita d’affitto e il tuo obbiettivo è il cash flow mensile, mentre il potenziale guadagno che otterrai dalla rivendita dell’immobile (se e quando deciderai di rivenderlo), anche se interessante, è secondario.
Infatti, trattandosi di un investimento di posizione, ossia di un immobile che terrai per del tempo, preferisci una entrata mensile costante. Perciò anche se è fondamentale acquistare a sconto, l’obiettivo prioritario è il flusso di liquidità costante.
È questo, alla fine, ciò che ti interessa veramente.
2) Casa da Flipping da ristrutturare e rivendere negli USA
Ricadi in questa categoria di investitori se hai un approccio più deciso e giovane.
Magari hai anche già trattato immobili da affitto in passato, ma stai cercando qualcosa in più.
Più che un’entrata costante, desideri trovare una strategia per accrescere in modo considerevole il tuo patrimonio nel giro di poco tempo.
Non sei attratto dalle cose che possono fare tutti, cerchi qualcosa di diverso, un investimento più strutturato che possa assicurarti guadagni più importanti.
Perché dove le occasioni sono più difficili da scoprire, proprio lì si trovano le opportunità migliori.
Potresti anche aver già investito in immobili da affitto negli Stati Uniti o in altre zone, ma ora senti l’esigenza di fare qualcosa in più, senti di voler aumentare il tuo patrimonio in fretta.
È questo, in fondo, ciò di cui hai bisogno.
Ma scopriamo le differenze.
Dal punto di vista operativo, le proposte sono molto diverse e vediamo assieme il perché.
Se cerchi un immobile per la rendita da affitto, sceglieremmo per prima cosa una zona in cui ci siano importanti flussi migratori per lavoro, oppure aree produttive o commerciali, che attirino molti americani che proprio lì si trasferiscono per necessità di lavoro. In queste aree, infatti, le rendite da affitto sono migliori.
Verranno acquistate tipologie di case che solitamente sono fatte a gusto e misura per un americano, in modo da coprire tutte quelle esigenze che uno statunitense si aspetta di soddisfare in una casa in affitto.
Ovviamente andremo sempre ad acquistare a forte sconto, quindi difficilmente cercheremo immobili sul mercato tradizionale. Cercheremo invece immobili venduti da banche, tramite procedure giudiziali (aste o altro) per farti acquistare al minor prezzo possibile.
La priorità, durante la scelta dell’immobile, sarà comunque la rendita da affitto.
Ad esempio potrebbe succedere di dover scegliere tra due immobili in zone vicine e di decidere per quello che costa di più perché, essendo in una zona più esclusiva, garantirebbe una rendita da affitto decisamente maggiore.
Se invece acquistiamo un immobile da ristrutturare e rivendere, il prezzo d’acquisto è il parametro fondamentale per la buona riuscita dell’operazione.
L’obiettivo è, quindi, ottenere il minor prezzo d’acquisto possibile, in modo da massimizzare il guadagno al momento della rivendita.
Questo non vuol dire che per questo tipo di operazioni bisogna cercare immobili di fascia bassa: al contrario si va a caccia di occasioni in zone esclusive in cui gli americani cercano la propria abitazione (che potrebbero anche non essere le stesse zone dove cercano immobili da affitto).
Anche la fase di ristrutturazione è molto importante e deve essere mirata.
È necessario prestare la massima attenzione a tutti i singoli costi (prezzo d’acquisto e spese per i lavori di ristrutturazione), e contemporaneamente cercare di inserire tutte quelle accortezze che abbiamo scoperto nel tempo, così da far innamorare l’americano in cerca della propria casa.
Ovviamente, i ritorni e le soddisfazioni sono decisamente maggiori rispetto anche alla miglior casa d’affitto. Per accedere a questo tipo di operazioni, però, la cifra minima da investire è decisamente più alta.
A essere totalmente onesti devo dire che il Flipping, fra tutte le opzioni di investimento descritte, è quella che offre i guadagni più interessanti.
In conclusione
Nessuna di queste due tipologie di investimento è giusta in assoluto, devi solo capire quella che senti più adatta per te e alle tue esigenze.
Hai scoperto di essere attratto più dalla rendita o ti interessa aumentare il tuo patrimonio con operazioni più veloci e con ritorni superiori? Scrivilo pure qui sotto.
Sarei intenzionato ad acquistare un immobile per ricavare una rendita. Il mio budget è di circa 75.000 euro. Con questa cifra mi direbbe che ricavi potrei avere mensilmente e che rischio avrei? …la ringrazio anticipatamente
Non perchè non ci siano, ma proprio per evitare molto rischi, almeno dove siamo noi, non ci sono immobili per queste cifre (per l’affitto nelle zone in cui siamo noi ahimè serve almeno il doppio)
Sono dispiaciuto perchè vedo il suo interesse ma non saprei come soddisfarla.
Questo almeno per le zone in cui operiamo noi, poi nelle altre zone non so.
Comunque la ringrazio per aver chiesto. Buona serata.
Vanni
Anche io sono interessato ad un investimento analogo, ha per caso trovato risposte?
A me interessano le Hawaii (Oahu preferibilmente), grazie
Abbiamo provato a cercare ma non c’era al tempo (della richiesta) il budget necessario. Ahimè per gli Stati Uniti servono budget più cospicui.
Se guardiamo cosa c’è oggi negli Stati Uniti, comunque sotto i 100.000 dollari non si trova più niente, ma ne sarai già a conoscenza.
Invece per il caso specifico, a Oahu alle Hawaii (dove si trova Honolulu per chi legge) per case singole si va da 200.000 dollari in su, ma per la bellezza del posto questi soldi li valgono tutti.
Avete anche la possibilità di gestire immobili già di proprietà? Mi spiego: la mia società è in procinto di acquistare un immobile in Florida. Voi fornite servizio di gestione dell’immobile?
Salve Michele, la Florida è enorme ed è difficile perché bisognerebbe essere proprio nella stessa zona (noi facciamo solo Tampa e Miami, e Miami è solo per i nostri clienti).
In più di solito, quando si acquista, se uno acquista e fa la gestione assieme, si riesci a fare anche un pacchetto interessante.
Perciò il mio consiglio e di sentire direttamente la struttura da cui sta acquistando, se è una persona seria, di sicuro saprà anche fornirgli una buona gestione.