L’incubo immobiliare in Italia: perché è un mercato impraticabile?

L'incubo immobiliare in Italia: perché è un mercato impraticabile?Oggi investire nel mercato immobiliare in Italia è una follia.

Uno sguardo ai numeri ti basterà per capire che il mercato è talmente ingessato da essere quasi impraticabile: secondo dati forniti da Nomisma, dal 2005 a oggi la domanda di immobili si è più che dimezzata.

Le ragioni principali sono due:

  • Primo – chi ha liquidità e vorrebbe investire in immobili è frenato dal timore di nuove tasse o dalla paura di dover giustificare il proprio acquisto di fronte a strumenti come il redditometro, quindi cerca altre soluzioni di investimento.

  • Secondo – a causa delle difficoltà del settore finanziario le banche concedono credito con estrema parsimonia, richiedendo garanzie che la maggior parte delle persone oggi non può dare. Il risultato è che molto spesso chi vorrebbe comprare casa non riesce a ottenere un mutuo.

I dati Nomisma mostrano anche che negli ultimi anni l’offerta di immobili (vale a dire la quantità di case messe in vendita) è aumentata di oltre il 50%, un’impennata dovuta soprattutto alla necessità di reperire liquidità o a sofferenze bancarie che il venditore cerca di arginare per evitare insolvenze.

Dai uno sguardo al grafico per notare quanto è ampio il divario tra la domanda ed l’offerta nel mercato immobiliare Italiano.

Il mercato immobiliare in Italia, dunque, è ingessato: la quantità di immobili in vendita aumenta vertiginosamente mentre gli acquisti crollano, e nonostante questo non si verifica una diminuzione dei prezzi consistente come in altri paesi del mondo.

Oggi in Italia non si capisce più qual’è il reale prezzo degli immobili.

Abbiamo sia venditori che non vogliono abbassare il prezzo sia venditori che hanno necessità immediata di liquidità, questo determina un ventaglio di quotazioni così ampio e diversificato che non si capisce quale sia il reale prezzo di mercato degli immobili.

Probabilmente te ne sarai reso conto tu stesso osservando le quotazioni immobiliari. Questa situazione non è destinata a risolversi a breve.

In che posizione si trova un operatore immobiliare in una situazione come questa?

Facciamo un esempio pratico, mettiamoci nei panni di un operatore che, nonostante tutto, decida di investire liquidità in un’operazione immobiliare per ricavarne un utile.

Supponiamo che riesca a spuntare un ottimo prezzo per l’acquisto di una casa perché il venditore si trova in difficoltà e che riesca a ristrutturarla, spendendo pochissimo, rendendola così più appetibile per eventuali compratori.

A questo punto vorrà venderla a un prezzo che superi l’esborso sostenuto in modo da guadagnarci (Capital Gain). Che cosa succederà quando metterà in vendita l’immobile?

Semplice: non riuscirà a vendere oppure, pur di vendere dovrà abbassare di molto il prezzo.

Questo operatore immobiliare avrà perso i suoi soldi.

Come ti sentiresti tu dopo aver perso i tuoi soldi in questa operazione?

Riassumendo:

  • Il mercato è fermo
  • La liquidità è scarsa
  • Le quotazioni hanno una variabilità impressionante
  • A tutto questo aggiungi le tasse che pesano sugli immobili.

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2 Comments

  1. Luca 24 Ott 2014
    • Vanni Valente 24 Ott 2014

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