Ultimo aggiornamento: 23 Dicembre 2021 da Vanni Valente
Se sei in procinto di acquistare immobili in USA, questo articolo ti permetterà di conoscere le prassi e le regole della compravendita così da non farti fregare al momento dell’acquisto.
Dopo aver parlato della differenza tra il sistema di vendita/pubblicizzazione degli immobili in Usa e in Italia, ci soffermiamo ora su altre due grandi differenze tra Italia e USA se si compra e vende immobili ovvero:
- Come si sceglie un agente immobiliare
- Il compenso degli agenti immobiliari
La situazione in Italia.
Nel nostro Paese, se vuoi comprare una casa, bisogna avere a che fare con l’interlocutore scelto da chi l’ha messa in vendita.
Infatti, nel 90% dei casi non è possibile scegliersi autonomamente l’agente immobiliare, ma bisogna rivolgersi a quello scelto dal venditore, che sia o meno di nostro gradimento non ha importanza.
Infatti è necessario relazionarsi con chi ha il mandato per vendere l’immobile che desideriamo comprare.
Per esempio, se volessi acquistare una casa a Porto Cervo, dovrei girare tutte le agenzie immobiliari della zona e, una volta trovato l’immobile che mi soddisfa, affidarmi a perfetti sconosciuti, che magari nemmeno mi ispirano fiducia, per completare l’acquisto.
Infatti, se l’immobile prescelto rientra nel pacchetto di un determinato agente che non mi piace, non ho possibilità di scelta: è con lui che devo programmare le visite alla casa e sempre con lui dovrò intavolare le trattative per l’acquisto.
In questo sistema di vendita però, c’è un particolare che spesso sfugge anche ai più attenti: l’agente immobiliare con cui si tratta per l’acquisto è anche l’agente di chi vende.
Di conseguenza è difficile che sia imparziale nelle valutazioni, si bilancerà quindi da una parte o dall’altra, basandosi sulla sua personale concezione del mercato.
Quindi, una volta che si è deciso di comprare la casa, a Porto Cervo come nel resto del nostro Paese, lo stesso agente viene pagato sia dall’acquirente che dal venditore in ugual misura (la provvigione è del 3%).
In sostanza in Italia una agente immobiliare viene pagato due volte: per l’acquisto e per la vendita.
La situazione negli Stati Uniti.
Ripartendo dall’esempio proposto poco sopra, immaginiamo che io preferisca Miami beach al sole della Gallura, e quindi voglia comprare una casa in Florida.
In questo caso non sarei obbligato ad affidarmi solo all’agente immobiliare che ha il mandato di vendita dell’abitazione.
Avrei, invece, un agente immobiliare personale, scelto personalmente, che conosce i miei gusti, i miei interessi e anche il mio modo di operare.
Sarebbe quindi quest’ultimo a propormi le soluzioni che corrispondono ai miei interessi, prendendo accordi al posto mio per visitare tutti gli immobili interessanti della zona.
Anche il possessore della casa che intendo acquistare ha il suo agente di fiducia, che ha il compito di pubblicizzare e vendere l’immobile.
Negli Stati Uniti, quindi, spetta ai due agenti, o realtors, accordarsi sulle condizioni di vendita, in modo da ottenere ciascuno il miglior risultato per il cliente che rappresentano.
Quando la casa è stata venduta e passa al nuovo proprietario, i due realtors ricevono la loro provvigione: a entrambi mediamente spetta il 3% del totale ma a pagare è, questa volta, solo chi ha venduto l’immobile (come spiegato chiaramente da Realtor.com).
Spetta ad un organo neutrale (che è uguale al nostro notaio), che varia a seconda dello stato federale, decurtare dall’ammontare della vendita i compensi dei due agenti immobiliari (3%+3%=6%), commissione che va pagata nel momento in cui avviene il passaggi di proprietà della casa.
In poche parole, chi compra una casa negli Stati Uniti, pur usufruendo dell’esperienza del realtor a proprio vantaggio, non paga la provvigione dell’agente immobiliare, essendo questa interamente corrisposta dalla parte venditrice.
Ci sono altre spese extra oltre all’acquisto dell’immobile?
In alcuni casi è possibile che il prezzo d’offerta e quello da corrispondere siano diversi.
Ma si tratta di uno scostamento massimo dell’1%, dovuto a delle compensazioni di tasse sugli immobili e di tasse statali.
Quindi è possibile sia dover pagare di più di quanto pattuito, sia pagare meno rispetto all’offerta stessa. Per essere più chiaro sull’importo di questa compensazione propongo due brevi esempi.
In un caso sono stati versati 80.520 dollari (causa maggiori tasse) per un immobile il cui prezzo concordato era di 80.000 dollari.
A volte invece queste somme dovute alla compensazione delle tasse, vengono tolte dalla somma totale perché vengo applicate delle detrazioni . Infatti in un’altra delle operazioni realizzate sono stati versati 79.330 dollari, quando l’offerta era stata accettata per 80.000.
Quindi nell’ultimo caso è stato addirittura pagato meno di quanto era stato pattuito.
Ad ogni modo, tutti gli scostamenti dovuti alle tasse sono sempre riportati e giustificati nel documento di compravendita riassuntivo che viene fornito dal notaio.
In questo modo potrai sapere immediatamente se stanno chiedendo impropriamente del denaro.
Perciò dato l’attenzione che bisogna avere in queste situazioni, se vuoi qualcuno che ti affianchi per affrontare tutto questo in modo sereno e tranquillo, iscriviti subito inserendo i tuoi dati qui sotto.
Ho comprato casa e senza avvisarmi si sono tenuti 4500 euro secondo loro di spese-notai ecc e il valore e’ gia’ sceso . vorrei vendere, che fare? a cosa vado incontro? grazie F.B
Ciao, mi da veramente fastidio quando succedono queste cose, perchè le persone poi restano deluse dall’aver avuto a che fare con realtà poco corrette quando invece gli Stati Uniti se approcciati bene danno delle ottime opportunità. Anche perchè penso che se ti avessero detto in trasparenza che c’era un costo da pagare, tu l’avresti pagato senza problemi, ma invece scoprirlo solo alla fine, a cose fatte, è la cosa peggiore.
Comunque indipendentemente da tutto il mercato lo conosco molto bene quindi ti posso dare qui alcune indicazioni.
Togliendo per un attimo il fatto che tu hai veramente vissuto un’esperienza negativa, cerco di contestualizzare meglio la cosa.
Per prima cosa non collegare all’esperienza che hai vissuto (dove tutto è andato storto), che anche l’investimento allora è andato storto.
Possono averti chiesto dei soldi che non ti aspettavi ma se ad esempio hai acquistato negli ultimi due anni in Florida, indipendentemente da dove hai acquistato, i prezzi sono saliti e sono saliti in tutta la Florida, e ad oggi il mercato cresce perchè l’economia è in crescita.
Questo significa che, anche se hai acquistato un immobile caro o hai avuto spese inaspettate, anche se lo hai acquistato da realtà non propriamente corrette, non disperare perchè per tua fortuna le cose non sono andate tutte male, quindi se ti muovi con lucidità e pazienza le cose si sistemano (so che avresti fretta ma queste cose vanno fatte con calma).
Seconda cosa, per vendere (ma questo è normale) non puoi non pensare di pagare i professionisti e negli USA non esiste che un realtor (agente immobiliare) si sbatta per vendere il tuo immobile senza essere pagato.
Quindi dato che chi vende paga tutte le spese, alla vendita devi sempre pagare il 6% (per pagare gli agenti immobiliari) a cui vanno aggiunte le spese del notaio e le tasse (ma queste non sono care come in Italia).
Se vuoi, quello che possiamo fare è questo: a me non interessa a quanto hai acquistato l’immobile, a me serve solo l’indirizzo (che poi oscuro per privacy), in base a quello io ti faccio (assieme al mio staff) una stima precisa di quanto vale ora e quindi ti dico a quanto puoi venderlo e posso anche dirti (circa) quanto porti di netto a casa, poi con tutte queste informazioni puoi fare tutte le valutazioni, ma così almeno hai in mano qualcosa di attendibile.
Grazie, le avevo inviato anche mail, la cosa grave e’ che anche l’avvocato che ha controllato dice che le spese sono altissime e non si guadagna granché. L’immobile lo vedo anche su Zillow: (indirizzo oscurato per privacy) risulta comprato a una cifra ma in realtà era maggiore! Scusi, ci si può sentire tramite mail? Poi la richiamo a voce in settimana. Io vorrei uscire da questo investimento scadente. Grazie F.B.
Comunque altre spese le avevo già pagate a chi mi ha avviato a questo investimento, c’è anche altra persona nella mia situazione e anche lui vuol vendere al più presto… ci sono spese continue ma non si vedono mai ricevute ne’ di tasse continue, ne’ di notai, ne’ di altro. La casa è gestita da italiano a capo di società e più che prospettive negative non si ricevono. Da 4 mesi non vedo un’entrata di affitto, la casa è a reddito. Scusi potremmo comunicare via mail per favore? Grazie mille.
Risposto per mail, così posso rispondere alle tue domande.
Gentile Vanni,
sono in procinto di fare un acquisto in Florida e volevo chiederle qualche info in merito.Ho ricevuto diverse proposte che le espongo di seguito:
1) una persona che vive la il quale ha anche un canale youtube sul real estate usa mi ha proposto di fare una societa’ 80% io 20% lui,dove pero’ il valore d’acquisto dell’immobile e’ totalmente a mio carico,i dividendi dell’affitto ripartiti in proporzione alle quote, le spese property managment a suo carico (in quanto lo fa di mestiere) e le tasse di proprieta’ divise in proporzione alle quote (se non ho capito male quest’ultimo punto).
2) un’altra societa’ mi propone una sorta di flipping crowfunding dove i profitti vengono divi al 50% tra loro e la societa’ degli investitori che partecipano al progetto.
3) ho contattato alcuni realtors di “Remax” ,dopo aver visionato sul loro sito alcuni immobili,i quali si sono proposti di andare a vedere le case (alcune da ristrutturare) ed inviarmi i documenti. Nell’eventualita’ dovessi scegliere quest’ultima opzione,in particolare per una casa da ristrutturare,spero che questi mi potranno aiutare anche nella scelta della ditta di ristrutturazione e del property manager.
Si accettano consigli! 🙂
Cordiali saluti.
Salvo Tranchina
Buongiorno Salvo.
In pratica:
1) Questa tipo di proposta è fattibile. Unica cosa: per l’affitto il 20% sarebbe davvero molto caro, anche sentendo quelli più bravi, questi chiedono il 15%, non di più.
2) Altra proposta, è un’altra soluzione fattibile, sulla serietà solo lei la può verificare, su questa (ma anche sulle altre proposte) sarà al 100% lei responsabile se le cose vanno male, perchè è lei che ha scelto un’azienda piuttosto che un’altra, quindi deve valutare lei. Io sono di parte, quindi non me la sento di darle consigli.
3) Se avesse già acquistato un immobile le direi ok, ma siccome è alla sua prima esperienza le sconsiglierei casa da ristrutturare, perchè può succedere che lei acquisti bene, ma che poi si mangi tutto il guadagno nella ristrutturazione e non è detto che le presentino la ditta meno cara. Quindi meglio concentrarci, solo per il primo acquisto, su immobili già pronti. Così facendo ha modo di capire bene come funzionano le cose, prima di prendersi sulle spalle un problema in più.
Cordiali saluti.
Vanni Valente
Gentilissimo Vanni,
mi scuso per il lunghissimo ritardo,ma mi sto accorgendo solo adesso della sua risposta. Comunque le racconto come e’ andata. Alla fine della fiera non ho scelto nessuna delle opzioni su descritte,ma ho acquistato un lotto edificabile sito a Rotonda West con l’intenzione futura,spero,di potervi costruire su una villa e rivenderla successivamente. Per far questo avro’ bisogno di un bel po di liquidita’,ed a tal proposito sto tentando anche di costruire il mio credit score attraverso la Bank of America presso la quale ho il mio business account. Non so se voi vi occupate anche di costruzione,oltre che di ristrutturazione, eventualmente non esiti a contattarmi per discuterne,grazie.
Cordialmente,
Salvo Tranchina
Buonasera Salvo,
vicino a Venice in Florida, giusto?
Sì, la strada per costruirsi un Credit Score è la migliore, anche perché un buon Credit Score è utile a prescindere.
Per quanto riguarda le costruzioni su lotti ne facciamo, ma in questo momento siamo impegnati in altro, quindi non abbiamo la possibilità di concentrarci su altro, in più abbiamo buoni contatti più a Nord ma per loro lì saremmo fuori zona, ma tienimi aggiornato… che sono sempre curioso di sapere come vanno le cose in tutte le zone della Florida.
Chissà mai ci sia la possibilità di bersi un buon vino, una buona birra o un buon caffè assieme in Florida.
Cordiali saluti.
Vanni Valente
Con molto piacere! Io sto pianificando il viaggio con mia moglie: arrivo a Miami l’11 agosto e ripartenza il 18 agosto. Giusto una settimana che mi permettera’ di recarmi in banca per l’ottenimento della credit card (proprio poco fa ho parlato con loro),per andare a vedere il mio lotto,vedere come vanno le costruzioni e magari andare a parlare con qualche costruttore,gusto per chiarirmi meglio le idee. Casomai se mi scrivi in pvt ci scambiamo i cellulari e quando saro’ la ci sentiamo. A presto!
Mannaggia, in quel periodo non ci sono per impegni già presi. Ma teniamoci in contatto, mi trova in quasi tutti i social come Vanni Valente (Facebook, LinkedIn, Twitter, Instagram) ma domani appena rientro in ufficio le invio in privato il numero di cellulare. Intanto le auguro tutti il meglio.
Buona serata.
Vanni Valente