Stabilito che tutti gli Stati utilizzano il mortgage o il deed of trust per garantire gli interessi del lender che abbia erogato i fondi necessari all’investimento immobiliare in Usa, e, che ciascuno di questi strumenti abbia caratteristiche peculiari a seconda dello Stato in cui ci si trova, fattore che implica la necessità di approfondirle verticalmente quando si intende investire il proprio denaro, possiamo introdurre un’analisi sulle fasi del foreclosure (essendo questo una procedura, segue una linea temporale di fasi successive delimitate da accadimenti e fatti di diritto), facendo una breve premessa sulla differenza tra foreclosures giudiziali ed extragiudiziali.

  • Il judicial foreclosure è un tipo di giudizio emesso da una Corte in favore di un lender che stabilisce la vendita di un immobile posto a garanzia di un debito alla fine del soddisfacimento dello stesso.

Questo metodo è praticato dai lien theory states ovvero gli stati che utilizzano il mortgage per garantire un diritto reale sull’immobile, quindi la prassi vuole che il borrower ipotechi la proprietà in favore del lender, il quale in caso di default possa attraverso un’ azione mossa nella Court della contea ottenere risarcimento dalla vendita dell’immobile stesso.

  • Il nonjudicial foreclosure diversamente dal primo non avviene di fronte alla Corte, ma innanzi ad una terza parte del contratto di cui abbiamo detto nel precedente articolo: il Trustee.

Questo metodo è praticato nei title theory states, ovvero dove si adotta lo strumento del deed of trust per costituire un diritto reale su un immobile in favore di un lender che abbia messo a disposizione il denaro occorrente all’acquisto, e non il mortgage.

Il deed of trust è depositato fiduciariamente presso il trustee, fino a quando tutte le obbligazioni del borrower pattuite nella promissory note siano onorate, ma in caso di mancato pagamento il lender incarica il trustee di registrare una notice of default presso la Corte della Contea in cui si trova l’immobile.

Una clausola conferente una procura speciale a vendere: power of sale è sempre espressamente inclusa nel deed of trust ed autorizza il lender a vendere la proprietà per opera del trustee (questa procedura risulta più economica non essendo coinvolta la corte, più veloce e meno burocratica).

Anche se le regole variano da stato a stato, gli USA consentono una Judicial foreclosure action pressoché ovunque eccetto che in alcuni stati come ad esempio Michigan, Tennessee, Utah e District of Columbia, mentre altri la richiedono espressamente.

In altri Stati è ammesso il Nonjudicial foreclosure ed un paio di Stati ammettono anche lo Strict Foreclosure (Connecticut ad esempio).

In Louisiana troviamo l’Executive Procedure, simile alla nostra esecuzione immobiliare dovuta alla derivazione civilistica di questo ordinamento giuridico che si basa come il nostro sul codice e non sul “precedente”.

Premesso ciò occorre constatare che la diversa natura giudiziale o meno della procedura fa leva sul diritto sottostante del creditore procedente garantito dallo strumento adottato al fine di costituire la garanzia stessa per cui l’interpolazione di questi elementi porta ad una griglia di combinazioni da considerare attentamente nel momento in cui si decida di intervenire e negoziare l’acquisto di una casa per effettuare un investimento immobiliare, poiché il risultato riflette tempi e costi diversi per conseguire un accordo tra le parti oltre a dare luogo a diritti postumi di redenzione dell’immobile in capo al debitore insolvente sempre a seconda della normativa complementare dello Stato in cui ci troviamo.

Per fare alcuni esempi: in Arizona entrambe le procedure sono ammesse ma viene esperita solo quella stragiudiziale e lo strumento è il deed of trust, la durata del processo stragiudiziale che porta alla vendita è di 3/4 mesi, il tempo di pubblicità di vendita circa un mese e mezzo ed il redemption time può essere concesso per un periodo che arriva fino a sei mesi.

In California idem come sopra ma la durata del processo stragiudiziale è inferiore ai tre mesi, la pubblicità di vendita tre settimane ed il redemption time dura un anno.

In Florida invece si procede solo giudizialmente impugnando il mortgage, il processo in Court dura circa tre mesi e non abbiamo un termine statisticamente rilevante per la durata della pubblicità così come non è ammesso alcun redemption time.

Anche in New Jersey la prassi è giudiziale anche se la durata del procedimento è più lunga, circa nove mesi, ed anche in assenza di una data per la pubblicità di vendita solitamente viene concesso un redemption time di un paio di settimane.

In aggiunta a quanto sopra si aggiunga che i dati su cui basare la propria iniziativa di investimento immobiliare in Usa sono ulteriormente suscettibili di varianze a seconda dell’inventario di unità soggette a default di un determinato periodo storico.

Sicuramente a partire dal 2007 la congestione di procedure esecutive ha messo a dura prova i sistemi degli stati judicial o meno che vantassero l’attività immobiliare di investimento maggiormente speculativa (es. Florida – Miami e Nevada – Las Vegas) così come gli stati che hanno subito una ristrutturazione della domanda interna di lavoro a causa di crisi congiunturale di un preciso settore merceologico su cui l’economia locale si basava (es. Michigan e Ohio a causa della crisi automotive).

Pertanto ribadisco, in chiusura di questo post, che per investire in USA è necessario possedere le risorse e gli strumenti necessari per valutare le proposte di investimento immobiliare, sia che si tratti di offerte che provengano da soggetti partiti dall’Italia e improvvisati consulenti in questo business con diversi propositi: buoni o meno, sia le offerte del mercato locale provenienti da professionisti di lungo corso che hanno interessi economicamente contrapposti anzi agli antipodi dei vostri.

Una volta che il titolo di un immobile passa nelle vostre mani ci resta fino a quando il mercato non ne possa fare a meno, se il vostro prezzo è quello giusto… ma le centinaia di immobili acquistati per investimento immobiliare dagli Italiani, che hanno immobilizzato un capitale gravato dai costi di esercizio, manutenzione e tasse diverse, stanno inesorabilmente passando i mesi ad assistere al peggioramento della propria posizione finanziaria.

Questi italiani hanno fatto scuola a sufficienza (spero…) per riuscire ad evitare a chi venga dopo di ripetere gli stessi errori di base dovuti a inesperienza o mancanza di conoscenza di come funzioni il sistema.

La fretta di mettervi in portafoglio un immobile per poter dire di “avercela fatta” ed essere investitori immobiliare nel real estate usa è la tipica leva su cui lavorano i diretti disinteressati al vostro successo.

Lo staff Legale

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