Questa è la versione semplificata del testo originale scritto dal nostro Staff Legale dal titolo “Quali sono le tipologie di Foreclosures in cui si opera?” (se sei un Giurista esperto o un Avvocato puoi leggere la versione originale).
Abbiamo visto nei precedenti approfondimenti del nostro Staff Legale che il Foreclosure è uno strumento di investimento tramite il quale si possono acquistare immobili a prezzi inferiori rispetto al valore di mercato in USA.
In questo approfondimento cercheremo di rendere più chiari i meccanismi principali attraverso i quali è possibile accedervi.
In particolare cercheremo di delineare le differenze tra il Foreclosure Judicial e il Foreclosure Non Judicial per poterli meglio distinguere e capire vantaggi e svantaggi di entrambe le procedure.
“Tipologie di procedure
La prima premessa da fare riguarda i documenti, ovvero il titolo che rappresenta la pretesa della Banca (Lender) nei confronti del debitore (Borrower).
Abbiamo parlato di Mortgage ovvero il corrispondente della nostra ipoteca, questo tipo di documento è alla base della procedura Judicial, mentre il Deed of trust (o Security Deed ) è alla base della procedura Non Judicial.
Il Deed of Trust può essere considerato un atto fiduciario attraverso il quale il titolo giuridico riguardante la proprietà dell’immobile non viene detenuto dal titolare e neanche dalla Banca, ma viene trattenuto da un terzo ovvero dal Trustee, in italiano fiduciario.
Dal punto di vista giuridico il Trustee può essere per certi aspetti equiparato al nostro Notaio.
Cerchiamo a questo punto di delineare i tratti caratteristici dell’una e dell’altra procedura per provare a capire anche dove può essere più facile provare ad approfittare di un Foreclosure.
Il Judicial Foreclosure
Il Judicial Foreclosure si basa sul Mortgage come documento per garantire un diritto reale sull’immobile ed è praticato nei Lien Theory States.
Quando abbiamo di fronte un Mortgage, la Banca appena il debitore salta i pagamenti della rata del mutuo (in realtà pur potendo intraprendere la procedura già al primo mancato pagamento di solito attende 3 mesi), può chiedere alla Corte della Contea di iniziare la procedura di esecuzione con la registrazione della Lis Pendens o lite pendente.
Lo scopo è far conoscere alla comunità che si sta iniziando la procedura di Foreclosure nei confronti di un determinato soggetto.
In questa procedura nella maggior parte dei casi viene anche concesso al debitore il Redemption Time.
Letteralmente sarebbe il tempo della redenzione, ossia un periodo in cui il debitore può provare a rimettersi in regola con i pagamenti, riscattare il debito, provare lui stesso a vendere l’immobile, con il benestare del creditore, e quindi liberarsi del debito nei confronti della Banca.
Il procedimento Judicial si conclude con la sentenza, nella stessa solitamente vi è il riconoscimento delle ragioni della Banca e quindi la messa in vendita dell’immobile attraverso un’ asta pubblica.
La Banca oltre a vedere riconosciuto il diritto a ricevere quanto dovuto, ha anche il diritto a vedersi corrispondere le spese per il procedimento stesso.
Il Non Judicial Foreclosure
La procedura Non Judicial si applica nei Title Theory States e dal punto di vista burocratico è più semplice, infatti, in essa non è prevista la presenza del giudice.
Come visto il titolo in base al quale si può procedere è un Deed of Trust detenuto dal Trustee e la fase di impulso è la Notice of Default (notizia di fallimento).
Il procedimento in questo caso non avviene di fronte ad un giudice, ma di fronte al Trustee (garante, ovvero come abbiamo visto colui che detiene i titoli di proprietà dell’immobile per il quale è stato ottenuto il mutuo).
Il Trustee è pur sempre un terzo rispetto alla Banca e al debitore nonostante sia parte della contrattazione fin dall’inizio. In caso di mancato pagamento, la Banca incarica il Trustee di registrare la Notice of Default, presso la Corte della Contea in cui si trova l’immobile.
Anche in questo caso la pubblicazione ha funzione di indicare alla comunità, o comunque a chi vi ha interesse, che è iniziata una procedura nei confronti di un determinato soggetto relativa a un determinato immobile. Inizia così con questo atto ufficiale il Foreclosure Non Judicial.
Anche in questo caso la vendita avviene con asta pubblica.
Questo tipo di contratto contiene inclusa nel Deed of Trust anche la clausola che autorizza la Banca a vendere per opera del Trustee, si tratta di una procura speciale a vendere denominata anche Power of Sale.
Abbiamo detto che la procedura Judicial o Non Judicial si individua in base al documento alla base del contratto stesso tra Banca, debitore ed eventuale Trustee, ma la scelta non è libera perché dipende dallo Stato in cui è ubicato l’immobile.
La divisione tra Stati Judicial e stati Non Judicial non è però così netta, perché ci sono Stati in cui è applicabile una sola delle due procedure e stati in cui sono previste entrambe le procedure. In questo ultimo caso vi è quindi un margine di scelta.
Di seguito un esempio:
Infine, in alcuni Stati sono previste delle modifiche rispetto allo schema base delineato in precedenza. Perciò cerchiamo di fare un po’ di chiarezza anche su tali aspetti.
Altre procedure possibili
Il Connecticut, ad esempio, permette di siglare lo Strict Foreclosure, in questo caso, la Banca concede un tempo al debitore per effettuare il pagamento integrale o riscattare il debito.
Scaduto questo termine la proprietà dell’immobile passa direttamente alla Banca che potrà quindi operare come meglio crede, anche con trattativa privata.
Nello Stato della Louisiana la procedura è ancora diversa ed in particolare ricalca molto il diritto civile europeo e l’ipoteca così come disciplinata dal nostro diritto. Si applica una Executive Procedure ovvero una procedura giudiziale.
Esempi di tempi e tipologie di Foreclosure
Per quanto riguarda i tempi anche essi sono connessi al tipo di procedura che viene adottata.
In linea di massima si può dire che mentre le procedure Stragiudiziali sono più brevi, per quelle Giudiziali i tempi sono ovviamente più lunghi. Quando viene concesso il Redemption Time lo stesso può avere anche durata di un anno in relazione allo Stato in cui l’immobile si trova.
Questo allunga i termini per concludere l’affare per chi vuole comprare l’immobile.
Facendo degli esempi si può dire che nello Stato dell’Arizona è possibile avere entrambe le procedure (la scelta però deve essere fatta quando il mutuo è concesso, non successivamente) e la durata media è di tre o quattro mesi per la Procedura Stragiudiziale, di questi, un mese e mezzo occorrono per la pubblicizzazione della procedura, mentre la Redemption Time può arrivare fino a sei mesi.
In California invece i tempi per la procedura Stragiudiziale sono più brevi e in massimo tre mesi tutto è concluso, per la pubblicità bastano solo tre settimane.
L’unico ostacolo può essere il Redemption Time che in questo Stato può arrivare fino ad un anno.
Tutto cambia in Florida in cui l’unica procedura ammessa è quella Giudiziale, ma non è ammesso il Redemption Time e solitamente nell’arco di 3 mesi, a cui deve essere aggiunto il tempo della pubblicità, la procedura è conclusa.
In New Jersey la procedura ammessa è quella Giudiziale, ma a fronte di sole due settimane di Redemption Time abbiamo una durata dell’intero processo circa di 9 mesi.
Questi indicati però sono i tempi tendenziali, in realtà dall’esplodere della crisi economica si sono avute delle congestioni dovute alla mole di lavoro, soprattutto nelle zone della Florida, Nevada, Miami, Las Vegas, perché sono sempre state oggetto di attività speculative immobiliari.
Altre zone invece sono state maggiormente esposte al default in quanto colpite dalla crisi del settore industriale come ad esempio Michigan ed Ohio (a causa della crisi Automotive). Qui si è assistito ad un aumento esponenziale del numero dei Foreclosure.
L’aspetto legale della procedura
E’ opportuno a questo punto dare delle indicazioni a chi volesse dall’Italia investire in questo settore. Credo che risulti chiaro a questo punto che la procedura non è facilissima e occorre conoscere bene il diritto e le peculiarità vigenti nei diversi Stati.
E’ essenziale che chi segue il vostro progetto dall’Italia abbia anche uno Staff Legale all’altezza della situazione e sia in grado di interloquire nel giusto modo con quelli che sono i contatti presenti sul territorio americano perché spesso questi hanno degli interessi contrari ai vostri quindi occorre che chi rappresenta i vostri interessi sia in grado di far fronte anche a queste possibilità.
Lo Staff Legale”
Infine un avvertimento a chi volesse copiare i contenuti dell’articolo. Non basta copiare dei contenuti per avere la giusta esperienza per lavorare in questo settore così delicato, se inizialmente si potranno trovare sprovveduti disposti ad accordare fiducia, in un secondo momento, se non si ha esperienza si commetteranno degli errori e si perderà così credibilità.
