Acquistare una casa in USA o fare un investimento immobiliare in Usa sono aspetti diversi della stessa attività il cui sottostante è rappresentato dalla valutazione corretta e dall’analisi dei fondamentali di fatto e diritto relativi all’immobile oggetto di interesse.

Non ci sono differenze di approccio in entrambi i casi e solo per quanto riguarda l’investimento immobiliare occorre definire puntigliosamente la strategia di intervento a seconda della tipologia di acquisto speculativo perseguito.

Per questo motivo quando l’immobile è oggetto di foreclosure, trattandosi di una procedura, troveremo condizioni, regole e opportunità differenti a seconda della fase in cui si decide di agire per l’acquisto.

Ognuna di queste fasi presenta una diversa caratterizzazione e si presta ad essere utilizzata come leva per l’acquisto di un immobile richiedendo competenze diverse a supporto e controllo del processo.

La prima fase che tecnicamente parlando è improprio definire come tale, si trova in un contesto temporale antecedente all’inizio vero e proprio della procedura di foreclosure, ed appunto viene comunemente chiamata Pre-Foreclosure, in cui il borrower abbia mancato anche soltanto un singolo pagamento e venga pertanto considerato insolvente sul prestito.

A causa della superficialità con cui abitualmente gli investitori improvvisati ed i nuovi guru parlano di questa fase quasi sempre generano confusione accomunandola allo Short-sale, tuttavia una corretta interpretazione della stessa andrebbe ricondotta nei termini: Pre-Foreclosure uguale a tutto ciò che succede durante il tempo in cui non sia ancora stata prodotta un notice of default ufficialmente registrata dagli appositi enti a seconda che ci si trovi in un contesto judicial o nonjudicial.

Si tratta invero di una situazione di fatto antecedente al momento in cui il lender, non intendendo prolungare ulteriormente l’attesa per il ripristino dei pagamenti arretrati, inizia l’azione legale nei confronti del borrower debitore, fattispecie assolutamente soggettiva che non prevede tempi certi di gestione o sviluppo in quanto direttamente associata alle decisioni del lender stesso.

Sicuramente il passare del tempo deteriora ed acuisce lo stress finanziario della posizione creditoria ed anche debitoria, e , possiamo dire che nella maggioranza dei casi il tempo massimo di tolleranza per i mancati pagamenti si estende fino tre mesi al termine dei quali viene depositata in stati di judicial foreclosure una “Lis Pendens” nella Corte della Contea in cui si trova l’immobile oppure viene depositata un notice of default se ci troviamo in uno stato nonjudicial.

In ogni caso l’importanza e lo scopo della registrazione perseguono il fine di rendere pubblico ed ufficiale per la comunità il fatto che sia iniziata un azione legale nei confronti del borrower e questi documenti sono anche di fondamentale importanza per gli investitori dal momento che stabiliscono l’inizio del foreclosure vero e proprio che permette a chi ne abbia interesse di rivolgersi alla Corte della Contea per ottenere tutte le informazioni necessarie a valutare la posizione finanziaria dell’immobile.

Una serie di particolari azioni possono essere adottate per acquistare l’immobile in questa fase, azioni che portano sviluppi nel breve o medio periodo e quindi implicano l’allineamento con la stima preventiva del risultato perseguito, per fare un esempio: non è il caso di proporre ad un debitore in ritardo nei pagamenti l’acquisto del proprio immobile a saldo e stralcio del maggior dovuto se ci si trova in una fase di pre-foreclosure ed il proprio obiettivo di ritorno sull’investimento sia pianificato in termini temporali entro i successivi 4/6 mesi, infatti è tipica di questa fase la riluttanza del borrower a desistere dal tentativo di ripristinare il corretto corso dei pagamenti.

In caso di accordo con questi in ogni caso bisognerebbe attendere il benestare del lender, di solito una banca che ha tempi medio-lunghi di delibera per motivi diversi, e tutto il processo difficilmente potrebbe svolgersi in tempi inferiori ai 6/9 mesi in seguito ai quali occorre ristrutturare l’immobile e metterlo in vendita.

Proprio in questa fase in cui valutiamo l’acquisto di una casa in Usa potremmo trovarci di fronte ad uno Short-sale.

Questo termine inflazionato per i motivi di cui abbiamo detto prima, in realtà si riferisce alla posizione finanziaria corrente in cui verte di fatto un mutuo e per la precisione al fatto che il valore dell’immobile oggetto di mutuo sia inferiore al valore delle rate residue del mutuo stesso.

Ciò avviene abitualmente al termine di un rally dei prezzi che porta ad una bolla speculativa allo scoppio della quale il conseguente crollo dei valori immobiliari genera uno scompenso tra quanto mutuato a prestito da restituire ed il reale valore dell’immobile ormai inferiore alla somma delle rate residue.

In questo scenario si concretizza la situazione di Short-sale, che non presuppone obbligatoriamente il mancato pagamento delle rate di mutuo e può accadere quindi anche al di fuori della fase di Pre-foreclosure (anche se eventualità residuale), ma comunque non può prescindere dal consenso del lender per vendere l’immobile ad un prezzo inferiore al valore residuo del debito ed incamerare una perdita finanziaria sicura (il lender in realtà può dare assenso per la vendita a prezzo inferiore della somma delle rate del mutuo residue senza rilasciare il borrower dalla obbligazione di onorare il debito relativo).

Lo Short-sale si configura quindi come una situazione di fatto che può essere adottata a leva per finalizzare un investimento immobiliare in Usa e appartiene ad un gruppo più vasto di fattispecie e strumenti similari che l’investitore o il soggetto intento ad acquistare una casa negli Stati Uniti dovrebbe conoscere approfonditamente perché la leva da essi rappresentata non agisca al contrario.

In conclusione, ricapitolando, in merito alla prima fase del foreclosure, mi soffermo unicamente sulla circostanza che il Pre-foreclosure rappresenti quel periodo di tempo antecedente all’inizio della procedura di vendita che incomincia con il deposito di un atto nei registri della Corte della Contea per dare pubblicità alla situazione di default del debitore e prosegue con la vendita dell’immobile da parte dello sceriffo o title company.

In questo lasso di tempo il debitore può redimere la propria posizione seguendo percorsi diversi tra cui negoziare uno Short-sale con il lender, riportare i pagamenti al corso corrente, rinegoziare i termini del mutuo in corso, trasferire la proprietà al lender attraverso un deed in lieu of foreclosure e ogni altra libera forma negoziale che ridefinisca lo stato di diritto tra le parti generando un nuovo equilibrio.

In caso contrario inizia la seconda fase del foreclosure: Auction-sale che significa letteralmente Vendita all’ asta.

Lo staff Legale

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