Tornando invece a quelli che sono gli argomenti che continuano l’analisi del foreclosure fatta finora, affrontiamo le successive fasi di questa procedura che sono nell’ordine: la Auction, ovvero la vendita all’asta, il Redention time che rappresenta un periodo di osservazione durante il quale è possibile ripristinare la situazione di diritto antecedente la situazione di foreclosure in capo al borrower per terminare con il Post foreclosure che ne costituisce la fase finale, ma dire il vero in questa fase siamo già oltre la fase procedurale vera e propria.

Durante queste tre fasi successive a quella di preforeclosure si articolano tutta una serie di opportunità di acquisto e di investimento nel mercato immobiliare in USA.

Tuttavia le opportunità speculative residuali di queste tre fasi tutte insieme non raggiungono nemmeno un terzo di quelle che si possono configurare durante la prima fase di preforeclosure da sola.

L’asta immobiliare detta Auction, rappresenta il momento in cui vengono liquidati gli interessi economici del lender.

Nei lien states che operano un judicial foreclosure, al termine del periodo di tempo concesso al borrower per ripristinare la propria posizione debitoria il giudice produce una sentenza che in caso fosse favorevole al lender da luogo ad un’asta pubblica a seguito di fissazione di una data certa, in cui l’immobile viene aggiudicato al migliore offerente che abitualmente e’ il lender stesso.

Nei title states invece sappiamo che a rappresentare gli interessi di entrambe le parti in modo imparziale e la figura del trustee, che allo spirare del termine previsto per il ripristino corrente degli importi dovuti del borrower stabilisce una data per l’asta pubblica esperita abitualmente al di fuori della Corte della contea con ovvio beneficio in termini di risparmio di tempo, denaro ed efficientamento del sistema.

Fatta eccezione per il redemption time il momento dell’asta termina qualsiasi diritto e pretesa del borrower nei confronti dell’immobile che in precedenza era di sua proprietà.

Non è frequente trovare investitori interessati all’investimento immobiliare in questa fase a causa dei meccanismi intrinseci come la validazione dell’acquisto al migliore offerente una volta raggiunto il prezzo minimo di riserva o la mancanza di tutela per l’acquirente in caso di diritti reali iscritti o iscrivendi sul titolo a favore di terzi e conosciuti o meno al momento dell’incanto.

Come sopra anticipato a seguito dell’aggiudicazione dell’immobile al migliore offerente in asta pubblica alcuni stati prevedono l’osservazione di un periodo di “redenzione” durante il quale il borrower esecutato può redimere la propria posizione ricompensando i costi di procedura ed acquisto sostenuti dai terzi intervenuti e riconquistando la proprietà dell’immobile oggetto della procedura.

I termini di tempo variano sostanzialmente da stato a stato così come avviene nelle altre fasi del foreclosure e l’eventualità che un debitore riesca a riabilitare la propria posizione e’ abitualmente residuale per molti motivi incluso quello della minor convenienza del ripristino rispetto all’acquisto in un secondo momento di altro immobile.

Terminato il redemption time cessano definitivamente le pretese del borrower nei confronti dell’immobile.

Da questo momento la fase giudiziale termina e ci troviamo ormai al di fuori della procedura di foreclosure.

I diritti e doveri delle parti non hanno più influenza sul titolo dell’immobile che abitualmente e’ diventato all’asta proprietà del lender che avendo prestato il denaro per il mutuo di acquisto ha tutto l’interesse a rimettere in vendita sul mercato l’immobile per recuperare quanto possibile e reimpiegare i proventi in una successiva operazione finanziaria che rappresenta il proprio core business.

Il denaro viene prestato quasi sempre da una banca ed è per questo motivo che gli immobili provenienti da foreclosure sono riconoscibili nel momento della vendita perché accompagnati dalla denominazione “R.E.O.” oppure “Bank owned”, che rappresentano in entrambe i casi la situazione di riacquisto da parte della banca di un immobile il cui mutuo e’ finito in default e che viene messo in vendita in quanto la banca non si occupa di immobiliare e quindi deve trasformare in denaro di nuovo e quanto prima possibile l’immobile acquistato per rimettere in circolo il denaro ricavato ricavandone un interesse finanziario.

Il mercato degli REO e’ composto da immobili provenienti da situazioni e procedure molto diverse tra loro e rappresenta un ottima fonte di approvvigionamento per la compravendita speculativa da investimento, a patto che si conoscano molto bene le regole che governano ciascuna di queste categorie.

Lo staff Legale

(Torna alla versione semplificata delle fasi conclusive del foreclosure)