Con questo approfondimento, completeremo la trattativa semplificata del processo di Foreclosure, affrontata in modo tecnico dal nostro Staff Legale. (Se sei un Giurista o un Avvocato, puoi leggere l’approfondimento in linguaggio tecnico nella versione originale)
Dopo aver analizzato, in modo particolareggiato, le diverse precedenti fasi di questa procedura prendiamo in considerazione le sue successive tappe ovvero:
- Auction: vale a dire la vendita all’asta dell’immobile;
- Redemption Time: definita come il periodo di “redenzione” durante il quale il firmatario del mutuo, che prende il nome di Borrower, può richiedere il ripristino della situazione precedente la procedura di Foreclosure;
- Post Foreclosure: ovvero la parte finale del Foreclosure che rappresenta il periodo appena dopo la chiusura della procedura giudiziale, dunque parliamo di REO (acronimo di Real Estate Owned) o Bank Owned. Durante questa fase l’immobile che non è stato venduto all’asta, ritorna di proprietà del creditore, ovvero la Banca. Quest’ultima acquisisce il diritto di vendere il bene allo scopo di recuperare il suo credito.
“Fase Auction
L’Auction può essere definita come la seconda fase del Foreclosure, consiste nell’asta immobiliare che permetterà di liquidare gli interessi economici della Banca (Lender).
Negli Stati denominanti Lien States, in cui è presente il Judicial Foreclosure, il Foreclosure viene approvato da un giudice tramite una sentenza.
Questa viene emessa subito dopo lo scadere del tempo concesso al sottoscrittore del mutuo, per ripristinare la propria posizione debitoria.
A seguito della sentenza, il giudice decide di autorizzare un’asta pubblica finalizzata ad aggiudicare al miglior offerente l’immobile. L’ acquirente potrebbe essere anche lo stesso istituto bancario.
Nei Title States invece vi è la figura del Trustee, che funge da garante per entrambe le parti in modo imparziale.
Il Trustee, dopo la scadenza del tempo a disposizione del firmatario per la reintegrazione del debito, ha la funzione di decidere una data per l’asta pubblica.
Con l’apertura dell’asta, ad eccezione del Redemption Time, per il firmatario del mutuo (Borrower) cessa qualsiasi diritto e richiesta nei confronti dell’immobile che era precedentemente di sua proprietà.
Non è frequente concludere la vendita dell’immobile in questa fase, soprattutto per due motivi ovvero:
- la convalida dell’acquisto del bene immobile si verifica solo al raggiungimento del prezzo minimo di riserva e la sua aggiudicazione al miglior offerente;
- l’acquirente ha diritto ad acquistare l’immobile ad un prezzo inferiore e quindi scontato, ma, al contempo, si assume anche il rischio che qualcuno possa far valere dei diritti sull’immobile, diritti a lui sconosciuti al momento della vendita pubblica.
Una volta che un immobile viene aggiudicato in un’asta pubblica, alcuni Stati prevedono un periodo di “redenzione”, ovvero un periodo di osservazione durante il quale il firmatario ha diritto a ripristinare la sua posizione di debitore saldando i debiti precedentemente controfirmati con la Banca e risarcendo le varie spese sostenute dall’acquirente dell’immobile.
Fase Redemption Time
La fase Redemption Time, tradotta in italiano con il termine redenzione, è la fase successiva alla vendita tramite asta pubblica dell’immobile.
La Redemption Time può essere definita come il periodo durante il quale il firmatario del mutuo, che prende il nome di Borrower, ha la possibilità di sistemare la propria posizione debitoria pagando tutti i costi della procedura e quelli relativi all’acquisto, sostenuti dall’acquirente dell’asta, e rivendicare sia il titolo che il possesso dell’intera proprietà del suo immobile.
Il tempo di durata della fase Redemption non è fisso, infatti varia da Stato a Stato così come le altre fasi del processo di Foreclosure.
La possibilità che il debitore riesca a ripristinare la propria posizione debitoria è tanto difficile quanto remota per una serie di motivi, primo tra tutti la minor convenienza di saldo del debito rispetto all’acquisto, in un periodo posteriore, di un nuovo immobile.
Inoltre dovrà regolare la sua situazione di debito facendosi carico del risarcimento di tutte le spese sostenute dall’acquirente durante l’asta pubblica.
Una volta terminata la fase di Redemption Time, vengono a decadere in modo definitivo tutte le pretese dell’ esecutato, ovvero del Borrower, nei confronti della proprietà.
Fasi R.E.O. / Bank Owned
Con questa dicitura si intente la fase finale della Foreclosure ed è il momento in cui la procedura giudiziale sull’immobile termina concludendo l’intero processo del Foreclosure.
Tutti i diritti e doveri dei contraenti non hanno nessuna influenza sul titolo di proprietà dell’immobile in quanto, tramite l’asta, il bene è diventato di proprietà dell’istituto bancario (Lender).
Avendo prestato il denaro necessario al debitore per attivare il mutuo destinato all’acquisto, la Banca ha un interesse personale a rimettere in vendita sul mercato, nel più breve tempo possibile, l’immobile al fine di recuperare, velocemente, il denaro concesso in prestito.
Riassumendo, dopo l’avvenuto acquisto all’asta, da parte dell’istituto bancario, e la conclusione della Redemption Time, il processo di Foreclosure è definitivamente giunto alla fine.
Questo stadio è quello che definiamo come terza fase. Questa riguarda la rimessa in vendita dell’immobile sul mercato da parte della Banca.
Gli immobili che vengono messi in vendita dall’istituto bancario, proveniente da Foreclosure, sono facilmente riconoscibili poiché vengono accompagnati dalla denominazione R.E.O.(Real Estate Owned) oppure dalla dicitura Bank Owned.
In altre parole, le espressioni R.E.O. o Bank Owned rappresentano una situazione di riacquisto da parte della Banca di un immobile il cui mutuo è finito in default, situazioni che molte volte offrono un vantaggio economico nel caso si voglia investire.
Lo scopo della Banca, che non è competente nel settore immobiliare e che pertanto non si occupa direttamente della compravendita di beni immobili, è quello di trasformare l’immobile in denaro il prima possibile.
Il suo scopo è quello di rimettere nuovamente in circolo il denaro ricevuto dalla vendita dell’immobile per ricavarne un interesse finanziario in linea con quello che è il suo business principale.
La Banca ha convenienza a realizzare la vendita velocemente, anche non ottenendo il reale valore commerciale dell’immobile, poiché il suo principale scopo è quello recuperare l’importo del mutuo concesso. Proprio per questa motivazione il mercato REO viene considerato una vera e propria fonte di investimento.
Il mercato dei REO è composto frequentemente da diversi immobili provenienti da contesti e procedimenti molto differenti tra loro e, proprio per questo, solitamente rappresenta una buona fonte di collocamento per tutti coloro che manifestano l’interesse di investire nel mercato immobiliare USA.
L’importanza legale
Decidere di fare un acquisto di un immobile REO senza un’idonea copertura legale, affidandosi così alla fortuna e alla speranza che il processo di acquisizione vada per il verso giusto, può rivelarsi disastroso e quindi danneggiare l’investimento se non addirittura causare gravi perdite economiche.
Per evitare questi inconvenienti diventa fondamentale affidarsi a persone competenti e ad un team di legali di comprovata esperienza in questo settore, esperti che possano aiutare a gestire correttamente tutta la procedura di Foreclosure.
Le varie opportunità speculative che sono state riassunte e spiegate in questo articolo, sono minime e non sono sufficienti per completare correttamente un processo di Foreclosure senza un aiuto esterno.
L’articolo è un’ottima fonte di informazione di carattere generale ma non adeguato per completare un così complesso processo di foreclosure, infatti tutte le notizie indicate nell’intero scritto spiegano neanche un terzo delle opportunità speculative che possono emergere durante la complessa fase del foreclosure.
Lo Staff Legale”
P.S.
I contenuti approfonditi dallo Staff Legale sono unici nel panorama Italiano, vista la scarsa conoscenza del foreclosure in ambito legale che caratterizza la maggior parte degli operatori sul territorio.
Infatti, sono pochi coloro che conoscono in modo dettagliato i cardini su cui si sviluppa il sistema immobiliare speculativo americano, proprio per questo il nostro Staff Legale non si sofferma solo a dare delucidazioni sulle fase di questa proceduta, ma bensì è in grado di metterle in atto.
I nostri approfondimenti rappresentano le basi d’inizio, senza le quali, non è possibile capire le quattro fasi del foreclosure in cui investire.
I nostri professionisti sanno che questo tipo di mercato straniero richiede una conoscenza del diritto ai massimi livelli, motivo per cui curano la loro professionalità e preparazione con attenzione a tutto vantaggio dei loro clienti.
Se qualcuno sprovveduto ed incauto decidesse di copiare parte del contenuto presente nell’articolo, (cosa che si è già verificata in passato) nella convinzione di acquisire in questo modo anche esperienza e credibilità finanziaria, dovrà ricredersi in quanto l’unica cosa che ne ricaverà sarà quella di dare un’immagine di sé poco professionale e, al contempo, di conferire ai propri investimenti poca, se non nulla, credibilità.
