Questa è la versione semplificata del testo originale scritto dal nostro Staff Legale dal titolo “Quali sono i documenti da conoscere per investire con il Foreclosure?” (se sei un Giurista esperto o un Avvocato puoi leggere la versione originale).
Per chiarire e, al contempo, approfondire ulteriormente il discorso già iniziato sul Foreclosure sarà necessario soffermarsi a valutare quali sono i documenti indispensabili, su cui il creditore punta, per attivare la procedura di Foreclosure.
Tale approfondimento viene affidato allo Staff Legale, che analizzerà in modo semplice l’argomento così da renderlo comprensibile a tutti.
“Documenti e procedure alla base del Foreclosure
Per effettuare investimenti immobiliari in USA è indispensabile comprendere quali sono i documenti basilari per attivare la procedura di Foreclosure.
Solo conoscendo i diversi strumenti giuridici utilizzati per iscrivere un’ipotetica sugli immobili, si potranno evitare errori che possono costare molto caro, nell’acquisizione di immobili appartenenti a persone in sofferenza finanziaria.
L’ordinamento federale americano permette ai singoli Stati un ampio campo d’azione legislativo per quanto concerne la procedura di Foreclosure, emergono differenze, anche ragguardevoli, tra uno Stato e l’altro.
Per meglio capire queste differenziazioni si può ricorrere all’analisi di due aspetti che raffigurano le caratteristiche dello Stato dove si stabilisce di operare:
A. I documenti essenziali per formalizzare il contratto tra il creditore ed il debitore.
B. Le differenti procedure quali il Judicial Foreclosure, il Nonjudicial Foreclosure ed l’Executive Procedure, che potrebbero verificarsi nel momento in cui il debitore non è più nelle capacità di tenere fede agli accordi presi.
In questo articolo, lo Staff Legale fornirà spiegazioni in merito ai documenti, rinviando notizie sulle procedure in un successivo post.
I 3 possibili documenti a garanzia
A seconda del tipo di Stato in cui si decide di investire, sarà necessario, avere ben presente quali sono i documenti utilizzati per costituire la garanzia su un immobile, ovvero:
1) Mortgage che corrisponde alla nostra ipoteca,
2) Deed of Trust traducibile letteralmente con il termine contratto o atto fiduciario.
3) Security Deed vale a dire l’atto di garanzia.
Analizziamoli ora singolarmente:
1) Mortgage
Con questo termine si individua l’ipoteca e rappresenta un documento utilizzato in alcuni stati dalla Banca (soggetto che ha erogato il mutuo) per costituire sull’immobile un diritto privilegiato.
L’ipoteca è accompagnata da un altro documento denominato Promissory Note, traducibile come contratto di mutuo.
Infatti nella Promissory Note vengono indicate, in modo sintetico, le condizione di pagamento del debito, le diverse clausole relative al mutuo comprese le eventuali penali, il tasso di interesse, il numero delle rate stabilite, le modalità di estinzione del prestito e molto altro ancora.
Storia del mortgage
Il termine Mortgage nasce dall’unione di due parole di origine francese, Mort e Gage, che significano rispettivamente morte e pegno, e quindi pegno morto, è il documento che definisce il passaggio di proprietà di un immobile tra due soggetti:
- Il mutuatario che firma e riceve il denaro per l’acquisto della casa (Borrower)
- La Banca o il mutuante che presta il denaro (Lender)
Inizialmente, nel sistema di diritto inglese a base giurisdizionale, conosciuto con il termine Common Law, nel Mortgage vi era espressa la data in cui l’immobile, dopo l’avvenuto pagamento di tutte le rate, doveva obbligatoriamente passare dalla Banca al debitore.
Praticamente il sottoscrittore del mutuo (Borrower) acquisiva solo il diritto di occupare il bene immobile poiché ne diventava proprietario solo all’avvenuto pagamento di tutte le rate.
Attualmente, nella maggior parte degli Stati in USA, il Mortgage corrisponde ad un vincolo sulla proprietà anziché essere il titolo di possesso dell’ immobile.
Tuttavia va tenuto presente, prima di effettuare un investimento immobiliare negli USA, che alcuni Stati, tra cui il Connecticut, il Rhode Island, il Maine e qualcun altro, applicano una differente proceduta per il recupero del credito. Tuttavia per non creare confusione, analizzeremo in seguito questo procedimento, nel momento in cui lo riterremo opportuno.
Cosa rappresenta il Mortgage e come funziona
La finalità del documento Mortgage è quello di salvaguardare gli interessi della Banca che da a prestito del denaro a titolo di garanzia, nel caso si verifichi il default (ovvero insolvenza) del sottoscrittore del mutuo.
Affinché il Mortgage abbia completa ed indiscutibile validità deve soddisfare una serie di requisiti ovvero:
- deve riportare la firma leggibile dell’intestatario del mutuo (Borrower);
- deve essere asseverato da un Public Notary ossia da un pubblico ufficiale riconosciuto dalla legge;
- deve essere registrato, necessariamente, presso la Contea dove l’immobile risulta ubicato
Sotto l’aspetto tecnico, il documento di Mortgage, è una scrittura di garanzia reale che, nel caso di default del sottoscrittore (Borrower), conferisce alla Banca (Lender) il potere di terminare istantaneamente il mutuo (to foreclose).
La Promissory Note ( o meglio il contratto di mutuo), contrariamente al Mortgage, non deve essere obbligatoriamente convalidato da un Public Notary, benché sia un contratto formale che riporta le firme di entrambi le parti coinvolte nel prestito immobiliare.
Una volta effettuato il pagamento dell’ultima rata del mutuo, l’ipoteca dovrà essere cancellata.
Nel caso in cui il sottoscrittore del mutuo non tenga fede al pagamento del prestito, la Banca ricorrendo all’ipoteca (Mortgage) impone la vendita del bene immobile come stabilito nella Promissory Note opportunamente allegata all’ipoteca stessa.
La procedura di Foreclosure viene quindi attivata mediante il deposito, presso la Cancelleria del Tribunale dove l’immobile è localizzato, di un documento denominato Lis Pendens il cui significato letterario è giudizio pendente o lite.
Questo atto rappresenta un vero e proprio avviso pubblico per rendere noto alla comunità il fatto che si è iniziata un’azione legale nei confronti del firmatario del mutuo.
Nel documento deve risultare la descrizione del bene immobiliare e quindi viene specificata la motivazione che ha dato origine alla causa.
Satisfacion of Mortgage
Tuttavia la possibilità di rimediare al default, reintegrando il saldo esatto delle rate risultanti insolute insieme a tutti i costi sostenuti dell’istituto bancario (Lender) per rendere operante la procedura di Foreclosure, è sempre concessa al firmatario del mutuo (Borrower).
Nell’eventualità che il debitore saldi il suo dovuto passivo, la Banca (Lender) si troverà obbligata a ricostituire la situazione che esisteva prima dell’attivazione del processo di Foreclosure.
Nel caso in cui il debitore saldi completamente il debito residuo, la Banca dovrà, attraverso una procedura liberatoria definita con il termine Satisfaction of Mortgage, svincolare la proprietà dalla iscrizione pignorativa.
Il documento di Satisfaction of Mortgage viene redatto e firmato dal creditore ipotecario allo scopo di confermare che il firmatario del mutuo (Borrower) ha saldato completamente il suo debito e che non risulta nessun pegno sul bene immobile.
Questo documento deve essere depositato presso la Contea dove si trova l’immobile.
Per chiarire i rapporti esistenti tra i diversi soggetti, sopra descritti, ed i relativi documenti, sarà sufficiente controllare il sintetico schema qua sotto rappresentato.
2) Deed of Trust
Il Deef of Trust è un diverso dal Mortgage ma ha comunque la funzione di costituire un diritto reale di garanzia su un immobile nell’interesse dell’istituto bancario.
A differenza del Mortgage, in questo documento emergono, impegnate nel patto, tre distinte figure:
- il Trustor o firmatario del mutuo (Borrower);
- il Beneficiary o Banca (Lender);
- il Trustee ovvero la terza persona che non ha interessi diretti nel rapporto di mutuo immobiliare.
Il Trustee, nella maggior parte dei casi, è rappresentato da una Title o Escrow Company che si assume la carica di depositario fiduciario del titolo di proprietà, non ha le stesse funzioni ma può essere equiparata alla figura del nostro Notaio.
La Title o Escrow Company ha numerose funzioni tra cui quella di appurare e verificare che il bene immobile non sia gravato da pegni da parte di altri creditori.
Il Trustee tutela gli interessi legittimi della Banca, che fornisce il denaro necessario per rendere possibile l’acquisto dell’immobile, fino al momento in cui i vincoli indicati nel documento di mutuo sottoscritto (Promissory Note) vengano rispettate.
Si può, senza dubbio, affermare che l’incarico che esegue il Trustee si avvicina molto a quello svolto dal Giudice in quegli Stati dove viene impiegato il Mortgage.
Le funzioni del Trustee
Nell’eventualità che il sottoscrittore del mutuo (il Trustor-Borrower) sia stato in grado di onorare quanto stabilito, il Trustee ( la terza parte paragonabile al nostro notaio) dovrà restituire il titolo di proprietà.
Nel qual caso invece i patti non venissero ossequiati, la Banca (Beneficiary), procede ad iscrivere una Notice di Default presso la Corte della Contea dove si trova l’immobile con lo scopo di rendere pubblico la sua intenzione di agire in difesa dei propri legittimi interessi.
Se il saldo esatto totale delle rate del mutuo non venisse completamente liquidato, la Banca (Beneficiary) avrà il diritto di richiedere al Trustee di intraprendere la procedura di Foreclosure con l’obiettivo di ottenere o il ripristino del saldo dovuto o, contrariamente, il titolo di proprietà dell’immobile.
Per schematizzare e rendere più facilmente comprensibili i rapporti tra questi nuovi soggetti ed i relativi documenti, sarà sufficiente soffermarsi ad osservare l’immagine riassuntiva qui sotto raffigurata.
3) Security Deed
Si tratta di intraprendere un discorso completamente diverso per quanto riguarda il Security Deed in quanto viene utilizzato esclusivamente nello stato federale della Georgia.
Può essere definito uno strumento a sé stante benché abbia molti punti in comune con gli altri due documenti sopra analizzati.
Provvederemo, in seguito, a dare informazioni dettagliati su questo documento se ci verranno richieste poiché le delucidazioni potrebbero risultare complesse e lunghe.
Produciamo, qui di seguito, un dettagliato elenco che associa ai differenti Stati Americani la documentazione necessaria per formalizzare l’accordo tra Banca ed il sottoscrittore del mutuo.
Queste delucidazioni fornite, sebbene risultino abbastanza spinose e certe volte complicate, dal punto di vista del profilo tecnico assumono una fondamentale importanza per facilitare la comprensione del contesto legale in cui si trova un bene immobile, nel momento in cui, un operatore stia valutando di acquistarlo o meno.
Lo Staff Legale”
P.S. L’approfondimento fornito dal nostro Staff Legale, in quanto parte integrante della nostra società di investimenti in USA, rappresenta un materiale che nessun altro in Italia è nelle condizioni di offrire.
Le nostre conoscenze e le nostre esperienze nel settore immobiliare americano sono alla base delle informazioni date, notizie sostanziali per poter attivare investimenti sicuri e proficui.
Per acquistare e quindi investire in un immobile in sofferenza, diventa fondamentale ricorrere a professionisti del settore in grado di evitare di farti perdere soldi per errori dovuti all’inesperienza e di tutelare i tuoi interessi.
Se qualche inesperto dovesse decidere di copiare parte o tutto il contenuto di questo post di approfondimento, cosa già verificatasi in passato, nella convinzione di fare proprie le esperienze e le competenze del settore, non potrà altro che passare per uno sprovveduto ed uno imprudente fornendo così una scarsa attendibilità ai propri investimenti.
