Ci sembra a questo punto inevitabile soffermarci quanto basta sul concetto stesso di foreclosure che in parole semplici rappresenta il processo attraverso il quale un soggetto detto “lien holder” (letteralmente: titolare di un diritto di pegno, formalmente si intende una garanzia o privilegio a livello di diritto reale), intraprende un’ azione legale al fine di riottenere la proprietà dell’oggetto del pegno stesso perché il debitore non ha mantenuto fede alla propria promessa di riscatto attraverso il puntuale pagamento pattuito tra le parti.

Il termine foreclosure che significa letteralmente: terminare immediatamente, viene abitualmente utilizzato nel settore immobiliare per descrivere la situazione in cui versa un creditore (ad esempio un mortgagee: titolare di ipoteca o lien holder di cui sopra abbiamo detto), a seguito dell’impossibilità del debitore ( “mortgagor”: ) di far fronte ai pagamenti che portano al riscatto del titolo gravato dall’ipoteca stessa.

Il caso tipo è ovviamente quello della banca o altro ente finanziario o privato che concede un mutuo ad un terzo finalizzato all’acquisto di un immobile che diventa la garanzia collaterale del mutuo stesso.

In caso il soggetto terzo obbligato a restituire la somma mutuata non possa per diversi motivi fare fronte al proprio impegno, il titolare del diritto di ipoteca ha diritto di agire in tutela del proprio interesse attraverso una procedura che riporti a se la piena proprietà dell’immobile oggetto e garanzia del contratto di mutuo.

Il soggetto creditore, autore del prestito in forma di mutuo (lender) viene definito “distressed” (in difficoltà), perché l’oggetto del proprio business è quello del prestito di denaro contro il pagamento di un interesse e non quello del recupero del collaterale o altra garanzia collegata al prestito di denaro.

Il soggetto debitore, beneficiario del mutuo (borrower) viene dichiarato in “default” nel momento in cui manchi di onorare i termini di pagamento stipulati nel contratto con il lender.

A seguito di questa situazione il mutuo concesso diventa asset non performante perché cessa di generare interessi e quindi reddito ed inoltre inizia a diventare un peso per il mutuante (creditore) a causa dei costi amministrativi e legali associati alla procedura intrapresa per riprendere la proprietà dell’immobile oggetto del contratto.

Da questa serie di circostanze deriva la condizione di soggetto fortemente motivato alla vendita (highly motivated seller) che si genera in capo al mutuante (in alcuni casi la Banca) che ha concesso il prestito, infatti quanto prima questo riesca a liberarsi dell’immobile oggetto del mutuo tanto prima potrà impiegare nuovamente il denaro recuperato al fine di ottenere un interesse finanziario da altro mutuo in linea con il proprio core business.

Risulta altrettanto chiaro a questo punto che trovandoci a parlare di procedure giudiziali di un paese straniero riguardanti la tutela di diritti reali oggetto di contratti finanziari, non si possa che constatare quanto anticipato sopra ovvero si tratta di un mercato in cui operano professionisti specializzati, la cui principale caratteristica è quella di possedere gli strumenti di diritto, l’esperienza negoziale ed i contatti istituzionali per concludere positivamente l’acquisto di un immobile soggetto a foreclosure.

Questa è la vera differenza tra chi opera realmente in questo mercato e chi ne parla solamente:
La conoscenza e la capacità di gestire strumenti di diritto idonei al raggiungimento dell’obiettivo di acquistare un immobile off market, riducendo i rischi insiti nell’investimento.

Rischi che, per inesperienza, corrono coloro che non sono formati in tal senso.

Lo staff Legale

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