Di seguito gli esperti dello Staff Legale cercheranno di rispondere alle domande più comuni riguardo all’argomento Foreclosure.
1) Mercato immobiliare americano: il business dei Foreclosure è per tutti?
2) Cos’è il Foreclosure?
3) Quali sono i documenti da conoscere per investire con i Foreclosures?
4) Quali sono le tipologie di Foreclosure in cui si opera?
5) Quali sono le prime fasi temporali di un Foreclosure?
6) Come si conclude il Foreclosure?
Per ogni risposta è disponibile anche un approfondimento, in cui lo staff legale spiegherà in modo semplice concetti e aspetti complessi riguardanti le questioni legali che ruotano attorno l’argomento.
Lo scopo di questo approfondimento sul Foreclosure è rendere una materia complessa e talvolta un po’ pesante capibile da tutti, così da mettere a disposizione di tutti contenuti, fino ad ora mai spiegati da esperti e consulenti legali Italiani.
1) Mercato immobiliare americano: il business dei Foreclosure è per tutti?
Negli Stati Uniti a seguito della crisi finanziaria che è iniziata nel 2008 si sono moltiplicate le possibilità di investimento immobiliare legate al mercato dei Foreclosure (mercato già fiorente anche prima della bolla immobiliare).
Così accanto al mercato tradizionale in cui oggetto di vendita sono le nuove costruzioni, si è sviluppato un mercato parallelo, ovvero il mercato dei Foreclosures.
Il Foreclosure è un’opportunità di guadagno per coloro che vogliono investire nel settore immobiliare rivendendo gli immobili al fine di ottenere profitti immediati.
Tuttavia, proprio per la sua particolarità e per il fatto che si svolge in un paese straniero, con un sistema normativo completamente diverso dal nostro, è riservato ad investitori professionisti che possono permettersi il supporto di una consulenza ad hoc…
Leggi l’approfondimento sul mercato immobiliare americano
2) Cos’è il Foreclosure?
Il Foreclosure altro non è che il processo attraverso cui la Banca intraprende un’azione legale contro il proprietario insolvente, per riottenere il possesso dell’immobile posto a garanzia.
E’ bene sapere che la legislazione degli Stati Uniti è meno garantista di quella italiana nei confronti di chi si trova in una situazione di debito.
Così può capitare che basta il mancato pagamento di una o più rate del mutuo per l’acquisto della casa, a far si che la Banca dia avvio ad una procedura di Foreclosure.
Lo scopo è rimettere in commercio l’immobile in modo che la banca rientri della liquidità e possa quindi ricominciare a prestare il denaro per ricavarne interessi.
Ciò fa in modo che siano disponibili sul mercato immobili a prezzi convenienti…
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3) Quali sono i documenti da conoscere per investire con i Foreclosures?
Prima cosa, sappiamo che gli Stati Uniti sono vasti e comprendono appunto diversi stati, di conseguenza diverse norme, tenteremo di delinearne un quadro sintetico ma preciso.
In caso di Foreclosure possiamo trovarci di fronte (in base allo Stato in cui si trova l’immobile), tre tipi di titoli (documenti) che la Banca può far valere nei confronti del debitore:
- a) Mortgage: corrisponde alla nostra ipoteca, ovvero il debitore offre la casa come garanzia alla Banca. In caso di mancato pagamento del debito principale, la Banca può sfrattare il debitore e vendere l’immobile per cancellare il debito ipotecario
- b) Deed of trust o contratto fiduciario: in questo caso l’atto di acquisto dell’immobile è detenuto da un terzo soggetto o trustee fino a quando il debitore non ha risolto il debito stesso.
- c) Security deed: è un atto che trasferisce il titolo giuridico per la durata del debito al creditore. Non tutti gli Stati però ammettono questo tipo di atto.
Conoscere bene i contenuti di questi documenti e la legislazione applicabile ad essi permetterà di sfruttare a pieno le potenzialità del Foreclosure.
Quelli ora delineati per sommi capi sono i documenti alla base del rapporto tra creditore, ovvero la Banca, e il debitore, essi hanno la funzione di dimostrare l’esistenza del rapporto di debito tra le parti, come ad esempio per noi è l’iscrizione dell’ipoteca al catasto…
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4) Quali sono le tipologie di Foreclosure in cui si opera?
In base allo stato in cui si trova l’immobile possiamo trovarci di fronte a una procedura Judicial oppure Non Judicial.
- a) Judicial Foreclosure è maggiormente protettiva degli interessi del debitore perché prevede che nel momento in cui si verifica l’inadempimento del creditore, la banca non può procedere direttamente alla vendita ma deve instaurare una Lis Pendens alla Corte della Contea.
Sarà il giudice a emettere la sentenza per il passaggio dell’immobile alla Banca. In seguito si potrà procedere alla sua vendita all’asta.
- b) Non judicial Foreclosure è più veloce, vi è la registrazione presso la Corte della Contea della Notice of Default (notizia di fallimento), non vi è la partecipazione del giudice ma la procedura è diretta dal Trustee (figura simile al nostro notaio). Anche in questo caso la vendita è con asta…
Queste due tipologie di Foreclosure sono le più frequenti ma non sono le uniche.
La tipologia di procedura, unita ai documenti su cui fa perno, danno vita a una griglia di possibilità. Proprio la conoscenza di tutte queste possibilità ti consentirà di capire il tipo di Foreclosure in cui andrai ad operare per l’acquisto di immobili a sconto…
Leggi l’approfondimento sulle diverse tipologie di Foreclosure
5) Quali sono le prime fasi temporali di un Foreclosure?
Il Foreclosure può essere suddiviso in varie fasi temporali ben distinte, ognuna delle quali può essere interessante per chi intende acquistare un immobile sotto il prezzo di mercato.
Di seguito cercheremo di spiegare le prime due fasi, che forse più comunemente gli investitori esperti utilizzano a proprio vantaggio per impegnare i loro capitali e ottenere un elevato ritorno:
- a) Pre-Foreclosure: avviene prima dell’instaurazione della Lis Pendens o della Notice of Default. Siamo di fronte al fatto che il debitore ha già saltato dei pagamenti, ma la Banca non ha dato inizio alla procedura.
In questa fase il debitore può ancora cercare di sanare la posizione nei confronti del debitore pagando le rate mancanti. L’opportunità per gli investitori sta nel provare a negoziare direttamente con il debitore la vendita dell’immobile a un prezzo molto basso.
Se il debitore accettasse, la vendita dovrebbe comunque ottenere il benestare della Banca.
- b) Short Sale: solitamente si applica quando il valore dell’immobile crolla al punto di valere meno del restante mutuo da pagare.
In questo caso è possibile acquistare il bene ad un prezzo molto vantaggioso: la Banca può accettare la proposta sia con lo stralcio della posizione debitoria sia con la riserva di non liberare il debitore principale dal pagamento della parte rimanente del debito.
Dunque lo Short Sale per chi vuole investire e non ha fretta di monetizzare l’affare, può essere una fonte di guadagno molto alta.…
Leggi l’approfondimento sulle prime fasi del Foreclosure
6) Come si conclude il Foreclosure?
Una volta conclusa la procedura di Foreclosure, è ancora possibile acquisire l’immobile a prezzo vantaggioso. Infatti, una volta che il bene è nuovamente di proprietà della Banca, è possibile utilizzare a proprio vantaggio le successive fasi del Foreclosure.
Questo perché la Banca, fortemente motivata a vendere, mette in atto una serie di prassi per rientrare del denaro così da ritornare a prestarlo per ottenere interessi.
Di seguito una breve disamina delle procedure successive nel Foreclosure:
- a) Auction: che corrisponde alla nostra asta. Dopo l’aggiudicazione dell’immobile al nuovo proprietario viene dato un lasso di tempo, solitamente non superiore a 30 giorni, entro il quale deve saldare la sua posizione economica nei confronti della Banca creditrice. Nulla vieta che a sua volta il soggetto per pagare stipuli un mutuo.
- b) Redemption Time: Prima di procedere alla vendita all’asta può essere concesso al debitore del tempo per saldare il debito e pagare alla Banca anche i costi sostenuti per la procedura stessa. Può succedere ad esempio nel caso in cui riesca ad ottenere un prestito che permetta di saldare quanto dovuto.
- c) R.E.O. o Bank Owned: la Banca riacquista l’immobile in default e si occupa successivamente di venderlo sul mercato. Con tale tecnica può provare a recuperare un valore superiore anche se come abbiamo già detto il suo scopo è rientrare quanto prima del denaro prestato e non rimborsato e non produrre plusvalenze dalla vendita dell’immobile.…
Leggi l’approfondimento sulle fasi conclusive del Foreclosure
