2 motivi più 1 per scegliere, almeno nei prossimi 5 anni, il mercato immobiliare USA

Ultimo aggiornamento: 19 Settembre 2015 da Vanni Valente

Se mi segui da un po’, hai già visto il video e probabilmente anche tu stai valutando se investire in immobili negli Stati Uniti.

Perciò stai raccogliendo tutte le informazioni possibili e questo blog ti è utile per capire meglio la realtà Americana.

Ovviamente sappiamo bene che il mercato immobiliare USA in questo momento non è affatto depresso come quello italiano, al contrario è già in crescita.

Questo perché lo stato americano, al contrario dell’Italia, tutela in primis chi fa business e i proprietari di immobili. Cosa a cui non siamo abituati qui in Italia.

Per questi e altri motivi il mercato americano diventa molto interessante per noi Italiani. Molti infatti, si aggiornano sugli Stati Uniti attraverso il blog e stanno valutando cosa fare, dato che in Italia ci sono ben poche prospettive.

Oggi, attraverso questo articolo, voglio rispondere a una domanda molto interessante per chi sta guardando all’immobiliare in USA in ottica da investimento.

E’ una domanda che è sorta mentre parlavo con persone che hanno già avuto una forte esperienza nell’immobiliare in Italia, mentre analizzavamo il nostro futuro nell’immobiliare oltreoceano.

La domanda è questa:

So che il mercato immobiliare USA è già in crescita, posso investirci per i prossimi 4/5 anni o è ormai troppo tardi?

Di certo se ti sei posto questa domanda probabilmente stai valutando seriamente di investire in questo mercato per il prossimo futuro.

Le motivazioni che ci spingono a farlo sono molteplici, prima di tutto lo stallo che sta attraversando il mercato Italiano e le difficoltà che si incontrano se lavori nell’immobiliare nel nostro paese:

1. I tempi di vendita sono lunghissimi
2. I valori immobiliari non sono determinati in modo univoco, ma frutto di interpretazione. Sicuramente ti sarai scontrato anche tu con chi vuole vendere l’immobile a un prezzo molto sopra a quello di mercato e acquirenti che invece vorrebbero acquistarlo a un prezzo stracciato.
3. Il mercato degli affitti è diventato estremamente rischioso, con gli inquilini che approfittano delle lungaggini della giustizia italiana per non pagare e vivere comunque sulle spalle degli altri.

Non parliamo nemmeno delle tasse che siamo costretti a pagare anche se non incassiamo gli affitti e quindi non guadagniamo.

Purtroppo questo è quello che ci offre l’Italia in questo periodo. Tutti siamo stanchi di essere presi in giro e molti di noi stanno valutando cosa fare.

E’ per questo che molte persone stanno valutando di investire negli USA nel medio lungo termine ed è per questo che si pongono questa domanda.

Infatti siamo consapevoli del fatto che nei prossimi 5 anni in Italia non cambierà niente:

• Non verranno emanate nuove leggi per proteggere il business
• Non verranno fatte delle leggi per aumentare le tutele dei proprietari di immobili
• Non diminuiranno le tasse nel settore o almeno difficilmente toglieranno una tassa senza aumentarne un’altra a nostro discapito.

Insomma di sicuro, non cambierà niente a breve, i tempi in Italia sono sempre lunghi per sistemare le cose. E così per molte persone la scelta di non investire in Italia è diventa obbligatoria.

Fortunatamente oggi non siamo più vincolati a un solo Paese e possiamo scegliere fra diverse realtà quella più vicina ai nostri interessi e gli Stati Uniti sono il primo paese a cui pensa un italiano quando cerca immobili da investimento.

Gli Stati Uniti perciò sono un mercato molto interessante e qui di seguito ne approfondiremo le dinamiche e le caratteristiche.

Cos’è successo e succederà negli Stati Uniti?

Tutto è iniziato qualche anno fa, quando è scoppiata la bolla immobiliare. Nella crisi quasi 8 milioni di mutuatari americani non hanno pagato il mutuo e di conseguenza la loro casa è andata all’asta.

Come di prassi negli Stati Uniti, queste persone non hanno più avuto accesso al credito, e sono state costrette ad aspettare almeno sette lunghi anni prima di poter nuovamente richiedere un mutuo.

Ora, per alcuni di loro è arrivato il momento per poter accedere di nuovo al credito e richiedere un mutuo per acquistare una nuova casa.

Tuttavia i numeri sono ancora piccoli per avere un peso sull’economia, dato che la maggior parte di chi è fallito non ha ancora i requisiti per chiedere il mutuo ma potrà farlo solo fra qualche anno. Questo comporterà a breve un aumento della domanda di abitazioni.

In gergo tecnico questo gruppo di persone vengono chiamati “Boomerang Buyers”.

Si tratta di 2,2 milioni di persone che ritorneranno a cercare casa sul mercato immobiliare USA nei prossimi 5 anni.

Perciò, (primo motivo) anche se il mercato immobiliare USA si sta già riprendendo, siamo solo in una fase iniziale della ripresa dato che il grosso degli acquisti immobiliari si concretizzerà appunto nei prossimi anni.

Tuttavia non sarà una corsa di massa alla stipula di nuovi mutui e all’acquisto della casa di proprietà.

Questo perché molti di questi Americani non sanno ancora di avere i requisiti per accedere al mutuo e altri invece sono stati scottati dalla brutta esperienza e ci metteranno del tempo per tornare a richiederlo.

Questo comporterà che l’aumento della domanda di immobili residenziali avverrà in modo progressivo.

Di questo hanno parlato recentemente anche il Canale finanziario americano CNBC, e molte altre testate in USA. Per comodità riporto anche questo articolo sui Boomerang Buyers ripreso dal portale italiano Financia Lounge, che parla proprio di questo argomento.

Tuttavia queste informazioni non sono l’unica conferma della crescita del mercato immobiliare, dato che è palpabile anche dall’evoluzione delle quotazioni immobiliari in questo ultimo periodo.

Se prendiamo come esempio l’immobile di cui parliamo in questo video che ho fatto qualche settimana fa, oggi quella casa viene venduta intorno ai 160.000 dollari.

Nel punto peggiore della crisi, 4-5 anni fa, quando si pensava che il sistema finanziario stesse per fallire completamente, immobili simili venivano venduti sul mercato intorno ai 125,000 dollari.

E parliamo di una casa con piscina in una zona ricca, perché come sai non prendo nemmeno in considerazione immobili in zone malfamate o nel ghetto che al tempo si potevano acquistare a 25.000 dollari.

Quindi, (ed ecco il secondo motivo) i prezzi degli immobili sono cresciuti rispetto a qualche anno fa e anche questo è un indicatore del fatto che il mercato immobiliare è in crescita, ma comunque non siamo ancora in una fase in cui i prezzi corrono e gli immobili si rivalutano molto di anno in anno.

Infatti in 4/5 anni i prezzi sono cresciuti poco più dell’inflazione, questo perché il mercato è ancora lontano dal suo massimo, ma sta crescendo pian piano, anche per i motivi che abbiamo spiegato prima, legati alla stipula dei mutui.

Invece l’ultimo elemento fondamentale per guadagnare dall’immobiliare in USA è il luogo dove decidiamo di investire.

Quando si parla di Stati Uniti, spesso nel nostro immaginario pensiamo ad un’entità unica, perciò quando sentiamo la parola crisi negli Stati Uniti, ci immaginiamo che ogni stato e ogni persona siano in crisi.

Fortunatamente non è così perché si tratta di 50 Stati diversi con una popolazione doppia rispetto a quella europea e quindi è impossibile che una contrazione di mercato colpisca ogni stato americano allo stesso modo.

Com’è avvenuto in Europa durante la crisi, anche negli Stati Uniti alcuni stati hanno risentito decisamente meno di altri della recessione.

Questo l’ho potuto vedere con i miei occhi qualche anno fa. Zone come il Texas grazie al Petrolio hanno beneficiato di una buona crescita nonostante la crisi.

Quindi quali sono le zone degli USA a cui guardare con interesse e fiducia?

Di certo non è consigliabile scegliere Stati o città minori dove non ci sono prospettive di crescita importanti o peggio ancora città in declino come Detroit in Ohio dove la popolazione se ne sta andando e si rischia di acquistare immobili che non si rivenderanno né affitteranno mai.

Personalmente preferisco concentrarmi su zone che hanno prospettive di crescita importanti non legate unicamente all’economia globale degli USA. Ti faccio degli esempi:

• La Florida per la sua propensione vacanziera e perché è il luogo dove ogni Americano sogna di andare in pensione, per questo annovera anche i migliori ospedali degli Stati Uniti. Qui è consigliabile acquistare soprattutto vicino alla grandi Città come Tampa, Orlando e Miami, città dove la popolazione supera il milione di abitanti. Pensa che in Florida, ormai da decenni, la popolazione aumenta costantemente del 2% all’anno e di conseguenza aumenta ogni anno anche la richiesta di immobili.
• Atlanta in Georgia perché ospita le sedi di molte aziende che fanno parte di Fortune 500 come ad esempio Coca Cola, Delta, At&T, UPS e molte altre.
• New York perché è il centro del mondo americano e conta più di 8 milioni di abitanti.
• Houston in Texas con i suoi 2 milioni di abitanti. Grazie alle materie prime di cui è ricca ma anche alla leadership che sta sviluppando in materia di biotecnologie e ingegneria aerospaziale, è diventata una delle città che sta crescendo di più.
• California con San Jose (Silicon Valley) per il clima frizzante che crea costantemente innovazioni tecnologiche a livello mondiale.

Questi sono solo alcuni esempi di città in cui io investo o investirei senza ombra di dubbio, perché sono e rimarranno sempre città molto liquide, indipendentemente dalle crisi che potrebbero esserci.

In queste città si potrà sempre comprare e vendere, ma anche affittare senza problemi. Questo indipendentemente da eventuali crisi.

Queste città sono liquide perché attraggono sempre flussi di americani da ogni parte degli Stati Uniti.

Sfido a non riuscire a vendere o ad affittare un immobile in una zona ricercata di New York!

Perciò la scelta è semplice, se guardiamo a 4/5 anni, gli Stati Uniti beneficeranno del progressivo accesso al mutuo di ulteriori 2,2 milioni di americani (americani andati precedentemente in default) e di conseguenza la crescita immobiliare si prevede essere molto interessante.

In ogni caso se vogliamo avere la possibilità di vendere in fretta e indirizzare la nostra liquidità altrove è bene scegliere zone interessanti come quelle che ho appena descritto, e soprattutto concentrarsi in immobili in zone ricche e benestanti.

Guardando quest’ultima frase voglio specificare che non sto dicendo che non si possa guadagnare in zone più popolari, ma non mi attira per niente l’idea di lavorare in quelle aree.

Infatti, nelle zone popolari, il rischio di non vendere più l’immobile è troppo alto, così come è troppo alta la possibilità che gli inquilini lo rovinino. Spesso è anche difficile raggiungere in sicurezza questi luoghi per raccogliere l’affitto mensile.

Lo sappiamo bene, vogliamo tutti poter sfruttare al massimo il mercato immobiliare USA, ma questo non ci deve portare a cercare occasioni vicino a zone depresse, solo perché i prezzi sono bassi.

Io lavoro quasi unicamente sulla fascia alta del mercato, fascia che sappiamo tutti essere più redditizia e interessante.

Perciò se anche tu sei una persona decisa, e vuoi approfittare di questa finestra di opportunità che ci è concessa per i prossimi 4-5 anni, lasciami i tuoi contatti a questa pagina e verrai ricontattato, così da capire assieme quali potrebbero essere le soluzioni che soddisfano al meglio le tue esigenze.

P.S. Fai attenzione però, anche se se c’è ancora tempo, aspettare troppo potrebbe essere, per te, decisamente meno interessante.